Comprar a un vendedor no residente: cómo organizar la retención del 3 % y el modelo 211

1. Por qué la residencia del vendedor cambia tus obligaciones

La revisión de una compra suele empezar por cargas, licencias y estado de la vivienda. La situación fiscal del vendedor merece una pregunta igual de temprana: determina si una parte del precio debe ir directamente a la Agencia Tributaria. Si solo se descubre al preparar los cheques, habrá que rehacer instrucciones, explicar al vendedor una cantidad que esperaba recibir y comprobar que quedan fondos disponibles. Conviene pedir esta información al negociar la reserva, no durante la firma.

La regla del artículo 25.2 de la Ley del IRNR afecta al adquirente aunque también viva fuera de España. En una compraventa ordinaria de un apartamento en Alicante, Valencia, Murcia o Ibiza, el mecanismo estatal es el mismo. No depende del idioma del contrato ni de la nacionalidad de la agencia. Esta guía no analiza donaciones, aportaciones societarias, ventas de empresas ni operaciones mediante establecimiento permanente, que requieren delimitar su tratamiento propio.

Marco normativo y fuentes: BOE · Ley del IRNR, artículo 25.2: retención del 3 % y afección del inmueble ↗ · BOE · Reglamento del IRNR, artículo 14: acreditación, plazos y pago a cuenta ↗

2. Un NIE o una dirección española no acreditan residencia fiscal

Ser extranjero y ser no residente fiscal son cosas distintas. Una persona con pasaporte español puede ser no residente; otra con pasaporte extranjero puede tributar como residente en España. El NIE identifica, pero no resuelve esta cuestión. Tampoco bastan por sí solos una cuenta bancaria española, el empadronamiento o que el vendedor pase temporadas largas en la vivienda. La residencia de las personas físicas depende de las reglas fiscales aplicables, incluidas, cuando proceda, las de un convenio internacional.

Cuando el vendedor afirma que no procede retener por ser residente, pide la acreditación tributaria adecuada con antelación. El artículo 14.2.a del Reglamento del IRNR contempla la certificación de su sujeción al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades expedida por la Administración tributaria competente. Para una persona física, revisa con el asesor que el certificado aportado acredita la situación relevante para la operación. Una captura de una solicitud pendiente no equivale al certificado emitido. Si ha cambiado de país durante el año, aclara ese hecho antes de cerrar los pagos.

Marco normativo y fuentes: BOE · Reglamento del IRNR, artículo 14: acreditación, plazos y pago a cuenta ↗ · AEAT · Solicitud de certificado de residencia fiscal ↗ · BOE · Ley del IRPF, artículo 9: residencia habitual de personas físicas ↗

3. Sobre qué importe se calcula el 3 %

En la operación ordinaria descrita, la base es la contraprestación acordada que corresponde al vendedor no residente. No es su beneficio, el dinero que queda tras cancelar la hipoteca ni el saldo pendiente después de las arras. Si toda la propiedad se vende por 400.000 euros y pertenece a un único vendedor no residente, la retención es 12.000 euros. Que haya comprado más caro o deba todavía 120.000 euros al banco no cambia por sí solo ese cálculo.

Tampoco se debe sustituir automáticamente el precio por el valor catastral o por el valor de referencia utilizado para analizar otros impuestos. Cada concepto cumple una función diferente. Reconcilia el precio total con las cantidades ya entregadas y con los pagos previstos: la retención reduce lo que recibirá el vendedor, pero sigue formando parte del precio que desembolsas. Si hay varios inmuebles, contraprestación en especie, precio aplazado o una asignación separada a mobiliario, pide un cálculo específico y documentado antes de reutilizar este ejemplo.

Marco normativo y fuentes: BOE · Ley del IRNR, artículo 25.2: retención del 3 % y afección del inmueble ↗ · BOE · Reglamento del IRNR, artículo 14: acreditación, plazos y pago a cuenta ↗

4. Dos propietarios pueden tener situaciones fiscales diferentes

Estudia cada titular por separado y comprueba las participaciones transmitidas. No presupongas que una pareja comparte residencia fiscal ni que dos propietarios tienen necesariamente el 50 % cada uno. El título y la información registral ayudan a identificar las cuotas; la documentación tributaria responde a otra pregunta. Si los datos no coinciden con el contrato, resuelve la discrepancia antes de repartir la retención entre vendedores.

En un ejemplo hipotético, una vivienda se vende por 400.000 euros: un vendedor no residente tiene el 60 % y el otro, cuya residencia fiscal española queda debidamente acreditada, el 40 %. La contraprestación atribuible al primero es 240.000 euros y la retención, 7.200 euros. Las instrucciones del modelo 211 contemplan una autoliquidación por inmueble y anexos para varios adquirentes o transmitentes no residentes. No conviertas sin más cada vendedor en un modelo distinto. Quien lo prepare debe comprobar las cuotas, la identificación de todos los interesados y la correcta distribución de la cantidad retenida.

Marco normativo y fuentes: AEAT · Modelo 211: instrucciones, copropietarios, presentación y justificantes ↗

5. Prepara un reparto completo del precio antes de encargar los cheques

El ejemplo siguiente parte de una venta hipotética por 400.000 euros, un único vendedor no residente, 40.000 euros de arras ya entregados y 120.000 euros destinados al banco para cancelar su préstamo. Se omiten deliberadamente los impuestos propios del comprador, honorarios y otros ajustes, que necesitan un presupuesto separado. La finalidad es mostrar dónde está cada euro del precio y evitar que la misma cantidad aparezca dos veces.

El saldo destinado directamente al vendedor en la firma sería 228.000 euros. El banco recibiría los 120.000 euros previstos y quedarían 12.000 euros para ingresar mediante el modelo 211. El certificado bancario debe confirmar la deuda real a la fecha acordada; los gastos de cancelación registral se estudian por separado. Si existen embargos, retenciones contractuales por obras o recibos pendientes, añade partidas identificables y vuelve a cuadrar el total. Una única cifra llamada «retenciones» impide saber qué obligación se está cubriendo.

Marco normativo y fuentes: BOE · Ley del IRNR, artículo 25.2: retención del 3 % y afección del inmueble ↗

6. El plazo es un mes desde la transmisión

El Reglamento fija un mes desde la fecha de transmisión para declarar e ingresar la retención. No lo traduzcas como treinta días: los plazos por meses requieren calcular la fecha concreta y comprobar las reglas aplicables cuando el vencimiento no es hábil. Encarga ese cálculo y deja una fecha interna anterior para resolver errores de identificación, disponibilidad bancaria o presentación.

En una compra habitual, la escritura y entrega de la vivienda permiten identificar el momento de la transmisión, pero no conviene dar por hecho que siempre empieza todo el día de la escritura. Un contrato privado acompañado de entrega previa exige revisar cuándo se produjo jurídicamente. Tampoco se debe esperar a que el Registro termine la inscripción, a recibir nuevas facturas o a que el vendedor calcule su ganancia. Anota el responsable de presentar, quién dispone de los fondos y cuándo te entregará los justificantes. El encargo a una gestoría no sustituye esa comprobación.

Marco normativo y fuentes: BOE · Reglamento del IRNR, artículo 14: acreditación, plazos y pago a cuenta ↗

7. Del dinero retenido al ingreso acreditado: completar el modelo 211

Antes de la firma, entrega a quien prepare el trámite la identificación fiscal de compradores y vendedores, el documento de transmisión, la referencia catastral, las participaciones y el cálculo aprobado. Comprueba que corresponden a la misma vivienda. Si compras también una plaza de garaje o un trastero con identidad independiente, pide que se determine cómo deben declararse; no ocultes varias fincas dentro de una descripción genérica de «apartamento».

Retener en la escritura, transferir dinero al asesor y pagar a Hacienda son tres hechos distintos. El expediente debe acabar con la declaración presentada y la prueba del ingreso correspondiente, además del ejemplar que se entrega al vendedor no residente. Revisa nombres, números fiscales, inmueble, fecha e importe, no solo que aparezca un logotipo oficial. Si la presentación se hace con una modalidad de pago que queda pendiente, exige también la confirmación posterior del pago. Conserva los documentos electrónicos completos y sus referencias de verificación cuando existan.

Marco normativo y fuentes: AEAT · Modelo 211: instrucciones, copropietarios, presentación y justificantes ↗ · BOE · Orden EHA/3316/2010, artículo 8: declaración del modelo 211 ↗

8. El modelo 211 no sustituye al modelo 210 del vendedor

El comprador ingresa un pago a cuenta; el vendedor calcula después el impuesto definitivo de la transmisión. En el procedimiento ordinario, el vendedor utiliza el modelo 210 para declarar esa renta, descontando la retención acreditada. El Reglamento establece un plazo de tres meses contado desde que termina el plazo del comprador para ingresar la retención. Son obligaciones diferentes y conviene que el calendario del expediente lo refleje expresamente.

Si la retención supera la cuota que resulte, el vendedor puede solicitar la devolución que corresponda, sujeta a comprobación. Si resulta insuficiente, puede existir un importe adicional a su cargo. Ninguna de esas posibilidades autoriza al comprador a entregar el 3 % al vendedor simplemente porque este afirme que vende con pérdidas. Tampoco conviene prometer una devolución íntegra ni una fecha de cobro. La documentación de adquisición, gastos y circunstancias fiscales del vendedor debe estudiarse en su propio encargo; tu justificante del modelo 211 es una pieza de ese análisis, no su resultado.

Marco normativo y fuentes: BOE · Reglamento del IRNR, artículo 14: acreditación, plazos y pago a cuenta ↗ · AEAT · Ganancia patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble ↗

9. Plusvalía municipal, ITP y otras partidas deben mantenerse separadas

La retención estatal del 3 % no resuelve la plusvalía municipal. En una transmisión onerosa de terreno urbano, el artículo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales sitúa al adquirente como sustituto del contribuyente cuando el transmitente es una persona física no residente en España. Por eso, una compra puede exigir revisar dos obligaciones distintas relacionadas con el vendedor, con administraciones, cálculos y documentos diferentes.

Comprueba con el ayuntamiento competente el procedimiento, la eventual sujeción y el importe que corresponda; no apliques otro 3 % ni una cifra estándar. Si se pacta retener dinero del precio para atender esa obligación, identifícalo separadamente, junto con el destino de un posible sobrante. El ITP o, según la operación, IVA y AJD del comprador pertenecen también a un cálculo diferente. En Comunidad Valenciana, Murcia y Baleares hay normas propias relevantes para ese presupuesto, pero no transforman el modelo 211 en un impuesto autonómico. La calculadora ayuda a ordenar estimaciones; la liquidación exige confirmar los datos y requisitos.

Marco normativo y fuentes: BOE · Ley de Haciendas Locales, artículo 106.2: comprador sustituto en plusvalía municipal ↗

10. Qué ocurre si se paga todo al vendedor y no se ingresa la retención

La promesa de que «el vendedor se ocupará de sus impuestos» no elimina la obligación que la norma impone al comprador. Si se entrega todo el precio y falta el ingreso, será necesario analizar y corregir el incumplimiento. Puede que tengas que aportar fondos mientras se resuelve la recuperación frente al vendedor; una cláusula contractual útil no impide por sí sola que la Administración examine tu actuación.

Además, la Ley del IRNR prevé que el inmueble quede afecto al menor importe entre la retención no ingresada y el impuesto correspondiente, sin perjuicio de las sanciones que pudieran proceder. No significa automáticamente que pierdas la vivienda, pero sí que el error tiene una dimensión patrimonial real. Si ya ha ocurrido, reúne escritura, pagos, información de residencia y cualquier requerimiento recibido y solicita una revisión inmediata. La respuesta cambia si se corrige espontáneamente o ya existe una actuación administrativa; no se puede calcular una sanción responsablemente con una frase aislada.

Marco normativo y fuentes: BOE · Ley del IRNR, artículo 25.2: retención del 3 % y afección del inmueble ↗ · BOE · Reglamento del IRNR, artículo 14: acreditación, plazos y pago a cuenta ↗ · BOE · Ley General Tributaria, artículo 27: presentación fuera de plazo sin requerimiento previo ↗

11. Lo que conviene dejar acordado antes de firmar arras

El contrato debería permitir que el precio se distribuya correctamente: cantidades ya pagadas, retención fiscal, cancelación de cargas y saldo al vendedor. Pide que se identifique la documentación de residencia que falta, quién la aportará y qué ocurrirá si no llega a tiempo. No uses una cláusula genérica para resolver una controversia fiscal todavía abierta. Cuando la residencia o las cuotas son inciertas, la investigación debe preceder al compromiso de entregar el saldo completo.

El acuerdo también puede organizar la colaboración posterior: entrega de datos necesarios, comunicación del justificante y corrección de errores. Si firma un apoderado, revisa que las facultades y las instrucciones de pago sean adecuadas; su presencia no cambia la residencia del propietario. No es imprescindible que comprador, vendedor y representante estén en el mismo país, pero sí que todos entiendan qué cantidad cobrará cada destinatario. Una explicación anticipada, acompañada del cálculo, evita que una obligación previsible se convierta en conflicto el día de la escritura.

12. Cómo incorporar esta cuestión a tu análisis de compra

La retención debe aparecer en el plan de firma con una conclusión concreta: residencia revisada, base identificada, importe calculado, responsable nombrado y justificante pendiente o recibido. Eso permite distinguir una tarea organizada de una tarea terminada. Guarda la versión final junto a la escritura y a las comprobaciones de cargas; no mezcles una simulación inicial con el documento efectivamente presentado.

Spain Property Check ayuda a organizar la información y los documentos aportados y ofrece un análisis opcional con IA, con tu consentimiento. No verifica automáticamente la residencia fiscal del vendedor ni presenta el modelo 211. Utiliza la herramienta para ordenar las preguntas y contrasta el presupuesto con las guías de pagos y firma; si necesitas resolver el caso concreto, Colás Abogados, con oficina en El Albir, puede estudiar la documentación y concretar el alcance del asesoramiento. La compra estará mejor preparada cuando puedas explicar tanto por qué retienes una cantidad como qué documento acreditará que llegó a su destino.