Primera entrega y segunda transmisión: el punto de partida
El impuesto depende de la naturaleza fiscal de la operación, no de que sea la primera casa del comprador. Una primera entrega de vivienda terminada por su promotor normalmente soporta IVA del 10%, más AJD de la escritura cuando proceda. El 4% de IVA exige vivienda de protección oficial de régimen especial o promoción pública en los términos legales; una etiqueta genérica de vivienda protegida no basta. Hasta dos garajes y anexos entregados conjuntamente pueden seguir el tratamiento de la vivienda con los requisitos establecidos.
Una segunda o ulterior entrega normalmente tributa por TPO, sin añadir la cuota variable de AJD a esa misma adquisición ordinaria. Hay excepciones empresariales, como determinadas renuncias a la exención de IVA, que necesitan estudio separado. El uso previo por el promotor y la rehabilitación tienen reglas fiscales propias. Por eso conviene pedir fundamento documental de la clasificación antes de calcular. Las cinco comunidades de esta guía están dentro del territorio de aplicación del IVA; los sistemas de Canarias, Ceuta y Melilla no se extrapolan de esta comparación.
Marco normativo y fuentes: Ley del ITP y AJD · bases, modalidades y exenciones ↗Ley del IVA · vivienda y tipos ↗
La base fiscal puede superar el precio
En TPO, cuando existe valor de referencia aplicable, la base se determina comparándolo con el valor declarado y la contraprestación: prevalece la magnitud superior conforme al artículo 10. Si no existe o no puede certificarse, se compara precio y valor declarado con valor de mercado, sujeto a comprobación. «No conozco el valor» no significa «no existe». El valor catastral del recibo de IBI es otra cifra y no debe colocarse en ese campo de la calculadora.
Para AJD inmobiliario, el valor declarado está sujeto a comprobación y no puede situarse por debajo del valor determinado según ese artículo 10. El IVA, en cambio, parte de la contraprestación según sus reglas, sin elevarse automáticamente al valor de referencia. La tabla resume tipos ordinarios vigentes a 10 de septiembre de 2026 para compras residenciales por particulares; no incorpora beneficios personales. Un umbral legal suele referirse al valor de la vivienda completa con los anexos computables, no a la mitad adquirida por cada miembro de una pareja.
| Comunidad | TPO de vivienda | AJD de adquisición sujeta a IVA |
|---|---|---|
| Andalucía | 7% | 1,2% |
| Murcia | 7,75% | 1,5% |
| Comunitat Valenciana | 9%; 11% sobre toda la base si valor >1.000.000 € | 1,4% general; 0,1% vivienda habitual si procede |
| Madrid | 6% | 0,4% hasta 120.000 €; 0,5% hasta 180.000 €; 0,75% por encima, sobre toda la base |
| Illes Balears | Escala 8%–13%, con tipo medio legal | 1,5%; 2% sobre toda la base desde valor de 1.000.000 € |
Marco normativo y fuentes: Ley del ITP y AJD · bases, modalidades y exenciones ↗Ley del IVA · vivienda y tipos ↗Andalucía · Ley 5/2021 consolidada a 2026 ↗Murcia · Decreto Legislativo 1/2010 ↗Comunitat Valenciana · Ley 13/1997 ↗Madrid · Decreto Legislativo 1/2010 ↗Illes Balears · Decreto Legislativo 1/2014 ↗
Andalucía: valor, destino y circunstancias personales
El tipo general es 7% en TPO y 1,2% en AJD. Para vivienda habitual de valor no superior a 150.000 euros existen tipos de 6% y 1%, respectivamente. Los menores de 35 años pueden acceder a 3,5% en TPO y 0,3% en AJD con ese límite y el destino habitual, además de los requisitos legales. No hay que confundir «menor de 35» con tener 35 años cumplidos al devengo.
Discapacidad y familia numerosa cuentan con tratamientos específicos, incluidos 3,5% en TPO y 0,1% en AJD, con límite de 250.000 euros y condiciones de acreditación y destino. La regulación de discapacidad se amplió en 2026 a determinados miembros de la unidad familiar. También existen medidas para colectivos protegidos y municipios en riesgo de despoblación: estos últimos deben comprobarse en la lista oficial aplicable al año. En matrimonios y parejas registradas hay reglas particulares que pueden extender el requisito personal cumplido por uno; no deben trasladarse automáticamente a dos compradores sin ese vínculo.
Marco normativo y fuentes: Andalucía · Ley 5/2021 consolidada a 2026 ↗
Murcia: tipos actuales y renta correctamente definida
Los tipos generales actuales son 7,75% en TPO y 1,5% en AJD de adquisiciones inmobiliarias sujetas a IVA. Conviene comprobar la vigencia de cualquier folleto que todavía indique 8% o 2%. Para adquirentes de hasta 40 años inclusive que cumplan los requisitos de vivienda habitual y renta, se contemplan 3% en TPO y 0,1% en AJD. La renta relevante no es el salario bruto: se utiliza la base imponible general del IRPF menos el mínimo personal y familiar, inferior a 40.000 euros, y base del ahorro no superior a 1.800 euros.
Existen reglas propias para discapacidad de al menos 65%, familias numerosas y determinados programas protegidos. La familia numerosa tiene su propio cálculo de renta y condiciones para sustitución o ampliación de vivienda. En copropiedad, el beneficio se aplica a la participación del adquirente que cumple sus requisitos; que un cónyuge reúna la edad no reduce automáticamente el impuesto de ambos. Revisa la declaración del periodo fiscal exigido y conserva la acreditación del régimen elegido.
Marco normativo y fuentes: Murcia · Decreto Legislativo 1/2010 ↗
Comunitat Valenciana: cambios desde junio de 2026
Desde el 1 de junio de 2026, el tipo ordinario de TPO es 9%; para inmuebles de valor superior a un millón de euros, 11% sobre toda la base, no solo sobre el exceso. En AJD el general es 1,4%, con 0,1% para adquisiciones que cumplen el régimen de vivienda habitual. La primera vivienda habitual de menores de 35 años puede tributar por TPO al 6% hasta 180.000 euros y al 8% por encima, sujeto a los demás requisitos.
Para ese beneficio joven, la suma de bases liquidables general y del ahorro no debe superar 30.000 euros en declaración individual o 47.000 en conjunta. No sustituyas «base liquidable» por ingresos anuales. Familias numerosas o monoparentales, determinadas discapacidades, víctimas de violencia de género y viviendas protegidas tienen reglas específicas, incluidos tipos del 3% o 4% según valor. Las medidas por DANA o incendio de Campanar exigen hechos y documentación delimitados: comprar en un municipio afectado no concede por sí solo la bonificación prevista para una adquisición de sustitución.
Marco normativo y fuentes: Comunitat Valenciana · Ley 13/1997 ↗
Madrid: bonificaciones y bandas que no son progresivas
El TPO general es 6%. La adquisición de vivienda habitual por personas físicas puede disfrutar de una bonificación del 10% de la cuota si se cumplen los requisitos y el valor no supera 250.000 euros: el resultado equivale al 5,4%, no a un impuesto del 10%. Para familia numerosa existe un 4% específico con condiciones, incompatible con esa bonificación. Los menores de 35 años pueden tener bonificación del 100% en ciertos municipios de menos de 2.500 habitantes, con vivienda habitual, límite de 250.000 euros y demás requisitos.
En AJD de vivienda por particulares, se selecciona un tipo del 0,4%, 0,5% o 0,75% según el valor total y se aplica a toda la base: no se calcula por tramos marginales. Los umbrales son 120.000 y 180.000 euros. Hay bonificaciones de vivienda habitual y familia numerosa, cuya compatibilidad debe revisarse, y reglas de vivienda protegida. Utiliza la población oficial y fecha de referencia exigidas para los beneficios territoriales, sin sustituirlas por una estimación actual del municipio.
Marco normativo y fuentes: Madrid · Decreto Legislativo 1/2010 ↗
Illes Balears: escala general y tipo medio
El TPO ordinario balear utiliza una escala: 8% hasta 400.000 euros; 9% para el exceso hasta 600.000; 10% hasta un millón; 12% hasta dos millones y 13% por encima. La ley exige obtener un tipo medio sobre el valor total y redondearlo a dos decimales porcentuales mediante su regla específica, para después aplicarlo a la base del adquirente. No basta con sumar tramos y asumir que esa cifra es siempre la cuota final.
Así, para un valor total de 700.000 euros, la escala produce 60.000 euros, el tipo medio legal queda en 8,57% y la cuota de plena propiedad resulta 59.990 euros. Dividir primero el inmueble entre compradores y aplicar a cada mitad el tramo inferior sería incorrecto. En AJD el general es 1,5%, pero el valor de un millón de euros o superior lleva al 2% sobre toda la base en el supuesto regulado. Estos tipos generales deben separarse de las medidas para vivienda habitual y de sus límites por isla.
Marco normativo y fuentes: Illes Balears · Decreto Legislativo 1/2014 ↗
Baleares: el beneficio no siempre cubre toda la base
Las reformas de 2026 obligan a distinguir el valor máximo de la vivienda del importe de base beneficiado. Los límites ordinarios actuales son 331.859,70 euros en Mallorca y Menorca y 378.212 euros en Ibiza y Formentera, con reglas familiares específicas. Sin embargo, determinados tipos reducidos y bonificaciones se aplican solo sobre los primeros 270.151,20 euros; el exceso conserva gravamen. Por tanto, una bonificación del 100% no garantiza cuota cero si la vivienda supera ese importe de base.
Existen TPO del 4% y 2% y AJD del 1% o 0,5% para supuestos de vivienda habitual con requisitos de participación, otras viviendas y perfil. La bonificación del 100% para menores de 30 años o discapacidad propia de al menos 33% añade residencia previa de tres años, primera vivienda, renta y financiación hipotecaria mínima del 60% de tasación, entre otras condiciones. La discapacidad de ascendientes o descendientes sigue otro supuesto. En compras conjuntas y beneficios parciales complejos debe revisarse la aplicación antes de prometer un ahorro individual.
Marco normativo y fuentes: Illes Balears · Decreto Legislativo 1/2014 ↗Illes Balears · Orden 5/2026, límites por isla (con modificaciones legales posteriores) ↗
Ejemplo: dos compradores no implican dos viviendas baratas
Una pareja compra una vivienda usada en Murcia con base de 200.000 euros, por mitades. Solo una persona cumple íntegramente el régimen reducido del 3%. Su participación tributa por 3.000 euros, mientras que la otra soporta 7.750 euros al tipo general: total, 10.750 euros. Aplicar el 3% a toda la compra produciría un resultado incorrecto de 6.000 euros. La edad de uno no transforma al otro en beneficiario.
En este ejemplo ficticio, el expediente debe conservar tanto la prueba personal como la base y porcentajes adquiridos. En otras comunidades la norma puede establecer excepciones para cónyuges, por lo que tampoco debe trasladarse mecánicamente este cálculo. Los umbrales de valor se revisan sobre la vivienda en los términos legales antes de repartir la cuota. Un cálculo fiable explica quién disfruta del beneficio, sobre qué parte y con qué requisitos; mostrar solo una cifra final impide al comprador detectar si se ha aplicado un descuento que no le corresponde.
Marco normativo y fuentes: Murcia · Decreto Legislativo 1/2010 ↗
Documenta el beneficio y controla lo que ocurre después
Reúne certificados, título de familia, declaración de renta del periodo exigido, acreditación de discapacidad o documentos de la vivienda según el beneficio. Comprueba si hay menciones obligatorias en escritura y qué obligaciones continúan después. Vivienda habitual suele exigir ocupación y permanencia durante los plazos legales, con excepciones justificadas; alquilarla o venderla anticipadamente puede provocar regularización. Una cuota reducida no es una autorización para ignorar las condiciones que permitieron aplicarla.
Consulta el plazo y procedimiento de autoliquidación de la comunidad competente. Exención o bonificación no equivalen siempre a ausencia de presentación. Utiliza la calculadora para comparar escenarios y traslada al informe las hipótesis y documentos pendientes. Las operaciones empresariales, derechos parciales, permutas, múltiples inmuebles o situaciones extraordinarias pueden necesitar cálculo individual. Si el valor o la fecha cambian durante la negociación, actualiza el resultado antes de firmar: las reformas recientes muestran por qué un presupuesto antiguo, aunque fuese correcto al prepararse, puede no servir para la operación finalmente realizada.
Marco normativo y fuentes: Ley del ITP y AJD · bases, modalidades y exenciones ↗Andalucía · Ley 5/2021 consolidada a 2026 ↗Murcia · Decreto Legislativo 1/2010 ↗Comunitat Valenciana · Ley 13/1997 ↗Madrid · Decreto Legislativo 1/2010 ↗Illes Balears · Decreto Legislativo 1/2014 ↗
Fuentes y más información
Ley del ITP y AJD · bases, modalidades y exenciones ↗Ley del IVA · vivienda y tipos ↗Andalucía · Ley 5/2021 consolidada a 2026 ↗Murcia · Decreto Legislativo 1/2010 ↗Comunitat Valenciana · Ley 13/1997 ↗Madrid · Decreto Legislativo 1/2010 ↗Illes Balears · Decreto Legislativo 1/2014 ↗Illes Balears · Orden 5/2026, límites por isla (con modificaciones legales posteriores) ↗Vista previa editorial: pendiente de revisión jurídica profesional. Esta guía ofrece información general y no determina la situación jurídica de un inmueble concreto.
¿Ya tienes una vivienda en mente?
Reúne los documentos y las cuestiones de esta guía en el análisis de tu inmueble.