El precio anunciado es solo el comienzo. Hay que preparar el título, comprobar las cargas, pactar bien el encargo inmobiliario, proteger la señal, organizar la firma y cerrar la fiscalidad española. Esta guía te acompaña desde la primera decisión hasta la declaración del modelo 210.
Información comprobada con fuentes oficiales el 7 de octubre de 2026 · Para personas físicas no residentes que venden un inmueble situado en España.
Confirma quién figura como titular en el Registro y si todos los propietarios pueden vender. Una herencia sin formalizar, una cuota en copropiedad, un régimen matrimonial que exige consentimiento o un poder insuficiente pueden alterar el calendario. Pide una nota simple reciente y comprueba que la finca, los anejos, los porcentajes de titularidad y las cargas coinciden con la escritura y con lo que vas a anunciar.
Compara después Registro, Catastro y realidad física. Una piscina, ampliación, garaje o cambio de uso que existe sobre el terreno pero no aparece correctamente documentado merece una comprobación técnica y urbanística antes de prometer su legalidad. Identifica también hipotecas —aunque el préstamo esté pagado—, embargos, servidumbres, limitaciones de vivienda protegida, ocupantes y contratos de arrendamiento. Vender una vivienda alquilada no equivale a entregarla libre: pueden existir subrogación del comprador y derechos de adquisición preferente según el contrato y la ley.
Si un documento no está disponible o hay una discrepancia, explica el hecho con precisión y fija por escrito qué se obtendrá o subsanará antes de arras o escritura. No conviertas una cuestión pendiente en una promesa comercial de que «todo está legalizado».
Preparar esta carpeta antes de salir al mercado evita que una oferta seria se pierda mientras se buscan recibos o certificados. La lista exacta depende del inmueble, de su ubicación y de si está alquilado, hipotecado o sujeto a protección.
| Documento o dato | Qué permite comprobar |
|---|---|
| Escritura de adquisición, herencia o adjudicación y nota simple actual | Título, titulares, finca, anejos, cuotas, hipoteca y otras cargas. |
| Referencia catastral, plano y recibo del IBI | Identificación y datos catastrales; no sustituyen al título ni acreditan legalidad urbanística. |
| Certificado de eficiencia energética registrado y etiqueta | La etiqueta debe figurar en la oferta y publicidad; certificado y etiqueta se anexan al contrato, salvo excepción legal aplicable. |
| Certificado de deuda con la comunidad, estatutos y actas relevantes | Deudas, cuotas, obras y derramas. El certificado se aporta a la escritura salvo exoneración expresa del comprador. |
| Certificado bancario de saldo y documentación de cancelación hipotecaria | Importe real para liberar la finca y quién tramitará la cancelación registral. |
| Contratos de alquiler, ocupación, licencias y documentación de obras | Posesión, restricciones de uso, construcciones y condiciones de entrega. |
| Facturas de compra, impuestos, mejoras y venta | Justificar el coste fiscal de adquisición, los gastos de transmisión y el modelo 210. |
La cédula de habitabilidad, licencia de ocupación, inspección técnica o certificados urbanísticos pueden ser relevantes, pero sus exigencias no son idénticas en todas las comunidades y municipios. Comprueba el caso concreto. Guarda asimismo identificación, NIE/NIF y prueba de residencia fiscal del año de venta cuando corresponda; tener NIE no determina por sí solo si tributas por IRPF o IRNR. Revisa además si quedan obligaciones anteriores por renta imputada o alquiler en el IRNR, IBI o comunidad: la venta no regulariza por sí sola ejercicios pendientes.
Una buena agencia aporta difusión y filtra compradores, pero la relación debe quedar definida en una hoja de encargo legible. Compara servicios y pregunta quién hará fotografías, visitas, verificación básica del comprador, traducciones, preparación de reservas, certificado energético y coordinación con notaría. La agencia comercializa; no debe suponerse que tiene facultades para aceptar una oferta o firmar en tu nombre. La venta mediante representante exige poder suficiente.
Fija precio de salida, mínimo aceptable si lo hay, forma de aprobar rebajas y quién puede publicar anuncios. Exige tu autorización previa para cambiar el precio, declarar características no verificadas o aceptar condiciones de una oferta.
Especifica importe o porcentaje, base de cálculo, impuestos incluidos o añadidos y quién paga. Distingue el momento de devengo y cobro: oferta, reserva, arras o escritura. Aclara qué ocurre si el comprador desiste, no obtiene financiación o nunca se firma la venta.
Si la aceptas, delimita duración, ámbito, renovación, preaviso de terminación y tratamiento de compradores que tú ya conocías. Pide que se identifique cómo se prueba qué comprador fue presentado por la agencia y durante cuánto tiempo puede reclamar honorarios después de terminar el encargo.
Decide quién recibe una reserva, en qué cuenta, bajo qué instrucciones se devuelve y qué documento autoriza su entrega. Pacta informes de visitas y ofertas, custodia de llaves, anuncios en portales e inventario de material publicitario.
Las condiciones económicas y la exclusividad se negocian; no existe una comisión única estatal que pueda presumirse para toda venta. En algunas comunidades hay reglas adicionales para los agentes y la nota de encargo. Revisa el texto aplicable al lugar del inmueble y conserva una copia firmada. La guía de consumo de la Comunidad de Madrid ofrece una lista práctica de condiciones a comparar; sus recomendaciones comerciales no son plazos legales nacionales.
Valora el precio junto con financiación, calendario, cantidades entregadas, muebles incluidos y condiciones que permitan desistir. Pregunta si el comprador necesita hipoteca y qué ocurrirá si la tasación resulta baja o el banco deniega la financiación. Comprueba identidad y capacidad de quien firma. Si la finca está arrendada, informa del contrato y revisa los derechos del inquilino antes de prometer entrega libre de ocupantes.
La reserva y las arras no son formularios inocuos. Deben identificar la finca y anejos, todos los vendedores y compradores, el precio completo, cantidades ya pagadas, custodio del dinero, cargas a cancelar, fecha límite, documentación pendiente y reparto de gastos. Hay distintas clases de arras: el derecho de desistir y sus consecuencias deben estar escritos con claridad. Si una incidencia registral, urbanística o fiscal aún no está resuelta, pacta una condición y una salida concreta, en lugar de confiar en que «se arreglará antes de notaría».
Quién conserva cada depósito; qué prueba liberará el dinero; qué ocurre si no se cancela una carga; si se entregará la vivienda vacía; qué anejos y muebles forman parte del precio; quién asume una derrama aprobada pero todavía no exigible; y si el comprador puede financiarse en el plazo pactado.
Si se pretende cancelar una hipoteca con el precio, pide saldo actualizado, instrucciones del banco y plan de cancelación económica y registral. Un préstamo pagado puede continuar apareciendo como carga hasta que se inscriba la cancelación. El contrato también debe resolver el reparto económico del IBI del año de venta: el impuesto se devenga el 1 de enero, pero las partes pueden acordar entre ellas cómo soportarlo.
Si no viajarás a España, revisa con suficiente antelación el poder de representación que aceptará el notario. Puede otorgarse ante notario español, consulado o autoridad extranjera con las formalidades de apostilla o legalización y traducción que correspondan. No basta un encargo comercial a la agencia. Si existen varios titulares o un cónyuge cuya intervención sea necesaria, coordina sus firmas o poderes antes de fijar fecha.
Prepara un cuadro de pagos: precio, arras ya entregadas, saldo de hipoteca, gastos y comisión de agencia, importe de la retención del 3 % atribuible al vendedor no residente y dinero que efectivamente recibirá. La retención no es un descuento negociado con la agencia: el comprador la ingresa a Hacienda mediante el modelo 211 y entrega al vendedor el justificante. Comprueba medios de pago con el notario y banco, cuenta de destino, certificado de comunidad, certificado energético y documentación de cancelación de cargas.
Deja constancia de llaves, mandos, inventario, lecturas de contadores, contratos de suministros y situación posesoria. No entregues la posesión antes de que se haya pactado y acreditado el pago correspondiente. Después comunica el cambio de propietario a la comunidad y gestiona los suministros conforme al acuerdo firmado.
En la venta ordinaria por persona física no residente, el comprador retiene el 3 % de la contraprestación correspondiente a esa persona, lo ingresa en un mes y le entrega el justificante. Si hay propietarios residentes y no residentes, se separan sus cuotas; no se aplica el 3 % a todo el precio por inercia.
La ganancia por transmisión inmobiliaria tributa, con carácter general, al 19 % en el IRNR, también si el vendedor vive fuera de la UE. El vendedor presenta el modelo 210 en los tres meses siguientes a la finalización del primer mes desde la transmisión. Se descuenta la retención ingresada; si supera la cuota, la devolución se solicita, no es automática.
El cálculo ordinario parte del valor de venta menos gastos y tributos inherentes pagados por el vendedor, y resta el valor de adquisición más gastos e impuestos de adquisición y mejoras justificadas, minorado por amortizaciones cuando proceda. Reparaciones ordinarias e intereses no son mejoras. Si adquiriste por herencia o donación, el punto de partida es el valor que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder del valor de mercado, más los tributos y gastos inherentes que satisfagiste; conserva la escritura, la autoliquidación y, en su caso, la comprobación de valores. En una herencia importa la fecha de fallecimiento; en una donación, cuándo se perfeccionó la adquisición. Un pacto sucesorio con efectos de presente, la transmisión de nuda propiedad o usufructo y las cuotas adquiridas en fechas diferentes requieren examen individual. Una vivienda urbana adquirida entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 puede tener una exención parcial del 50 %, sujeta a condiciones. La edad superior a 65 años no crea por sí sola una exención del IRNR; existe una exención específica por reinversión de vivienda habitual para determinados residentes de la UE/EEE, sujeta a requisitos.
Inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994: puede reducirse una parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Se calcula en proporción a los días de tenencia; sobre la parte que cumpla los requisitos se aplica el coeficiente de abatimiento del 11,11 % por cada año de permanencia hasta el 31 de diciembre de 1996 que exceda de dos, redondeando los años por exceso. El beneficio está sujeto a un límite acumulado de 400.000 € de valores de transmisión de bienes a los que se aplica este régimen desde 2015, por contribuyente. Si el inmueble se adquirió por tramos o tuvo mejoras posteriores, cada adquisición o mejora puede necesitar un cálculo separado. Para comprobarlo hacen falta la fecha y título de adquisición, la fecha de venta, valores y gastos documentados, y el historial de transmisiones anteriores de ese contribuyente.
Plusvalía municipal: es un impuesto distinto. En la transmisión onerosa el vendedor es contribuyente; cuando es persona física no residente, el comprador actúa como sustituto ante el ayuntamiento. El plazo general para declarar es de 30 días hábiles y el importe depende del municipio y de los datos del suelo. Puede no existir sujeción si se acredita ausencia de incremento, o proceder una base inferior si el incremento real del suelo es menor que la base objetiva. No la confundas con la retención estatal del 3 % ni con el modelo 210.
Si el inmueble está en uno de los municipios cubiertos, puedes estimar la plusvalía municipal y comparar los métodos objetivo y real. Es un cálculo diferente de la ganancia sujeta al modelo 210. Usa el importe en la calculadora IRNR solo cuando sea un gasto realmente soportado y documentado.
También puede haber obligaciones en el país donde tienes tu residencia fiscal. Que España grave la ganancia no significa que la operación no deba declararse allí; el convenio y las reglas de crédito fiscal se estudian para ese país. La residencia fiscal se determina respecto del año natural, no solo por el domicilio el día de la firma.
Hemos adaptado el recorrido de la calculadora de Colas Jurist y revisado su motor para la venta de inmuebles. Introduce importes documentados del inmueble completo cuando todos los titulares compartan el mismo título, fecha y distribución de gastos; tu porcentaje se aplicará al final. Si cada titular adquirió su cuota por una vía o en una fecha diferente, se necesitan cálculos individuales. El cálculo se realiza en tu navegador y no presenta declaraciones.
Estimación basada en los importes facilitados; no determina tu residencia fiscal, verifica facturas, calcula la plusvalía municipal ni sustituye el modelo 210. El régimen anterior a 1994 solo puede estimarse aquí para una adquisición única sin mejoras posteriores, con fechas y transmisiones previas conocidas. Una herencia o donación con título o valoración especiales, cuotas adquiridas en fases y otras exenciones requieren revisión individual.
Esta simulación separa la señal que ya has cobrado tú, el dinero disponible en la firma y el posible ajuste posterior del modelo 210. El comprador retiene el 3 % de la parte del precio del vendedor no residente y lo ingresa mediante el modelo 211. La cancelación de la hipoteca reduce el efectivo que recibes, pero no es por sí sola un gasto deducible de la ganancia fiscal.
Introduce el precio del inmueble completo y tu cuota de propiedad. Todos los demás importes han de ser solo los tuyos y pagaderos o retenidos en la firma. Escribe 0 expresamente si no corresponde un pago. Una señal que conserva la agencia o el comprador y que todavía no has recibido no es dinero ya cobrado.
Los cálculos se hacen exclusivamente en tu navegador; estos importes no se guardan ni se envían. AEAT: retención del 3 % y modelo 211; ajuste y posible devolución mediante el modelo 210. Fuentes comprobadas el 11 de octubre de 2026. Es una simulación de tesorería, no una liquidación fiscal ni una garantía del importe que se cobrará.
Conserva escritura, justificantes bancarios, facturas, certificado de cancelación de hipoteca y copia del modelo 211 entregada por el comprador. Comprueba que el justificante refleja precio, vendedores, cuotas y retención correctos. Sin prueba de ingreso, una anotación en la escritura no demuestra por sí sola que Hacienda recibió el dinero.
Prepara el modelo 210 con los valores y gastos documentados, la parte de cada vendedor y el justificante del 211. Si el cálculo arroja una pérdida o la retención excede la cuota, la devolución debe solicitarse en el procedimiento correspondiente; prepara cuenta bancaria a nombre del contribuyente. Atiende por separado la plusvalía municipal según el ayuntamiento y cumple, en su caso, las obligaciones del país de residencia. Conserva un expediente ordenado incluso después de recibir la devolución.
Ofrecemos un paquete jurídico integral para personas no residentes que venden un inmueble en España. Estudiamos el título y la documentación, revisamos el encargo de la agencia y las ofertas, negociamos y redactamos las condiciones contractuales, coordinamos cargas, representación, notaría y pagos, y gestionamos la fiscalidad española de la venta, incluida la preparación y presentación del modelo 210.
La retención y el modelo 211 corresponden al comprador; coordinamos su comprobación y pedimos el justificante. La plusvalía municipal y cualquier incidencia especial se identifican expresamente en el presupuesto y la hoja de encargo. No existe una tarifa universal: la propuesta depende de titulares, documentos, inmueble y complejidad. Atendemos en español, inglés y sueco, presencialmente en Comunitat Valenciana y Murcia y a distancia en toda España.
En la venta ordinaria por persona física no residente, sí: la retención se calcula sobre la parte de precio que te corresponde, con independencia de que vivas dentro o fuera de la UE. No es la cuota final; se acredita mediante el modelo 211 y se ajusta en tu modelo 210.
No por ese solo motivo. La ganancia derivada de transmitir el inmueble tributa con carácter general al 19 % en el IRNR. El 24 % de determinadas otras rentas no debe trasladarse automáticamente a esta operación.
La retención puede haberse practicado igualmente sobre el precio bruto. El vendedor debe documentar el cálculo y solicitar la devolución mediante el modelo 210 si procede; no se devuelve de oficio solo porque la escritura muestre un precio inferior al de compra.
No automáticamente en el IRNR. Primero se confirma la residencia fiscal del año y el régimen aplicable. Para ciertos no residentes de la UE/EEE existe una exención por reinversión de la vivienda habitual con requisitos propios, distinta de la regla general del IRPF.
Con representación válida, sí. El contenido del poder y su forma de otorgamiento, legalización o apostilla y traducción deben acordarse con el notario que autorizará la escritura. Un contrato de comercialización con la agencia no equivale a un poder de venta.
En una compraventa el vendedor es contribuyente. Si el vendedor es persona física no residente, el comprador es sustituto ante el ayuntamiento. Conviene pactar en contrato el flujo de fondos y comprobar la ordenanza municipal; este impuesto no se satisface con el modelo 210.
Depende de lo pactado y de las circunstancias. Revisa expresamente cuándo se devengan los honorarios, qué servicio se considera cumplido y qué ocurre ante desistimiento, financiación fallida o caducidad de la exclusividad. No aceptes una cláusula ambigua suponiendo que la comisión solo nace al cobrar el precio.
No. Registro, Catastro y legalidad urbanística son planos distintos. Si una construcción, piscina o uso aparece de forma diferente, pide la documentación técnica y municipal necesaria antes de describirla como regularizada.
Esta página describe el caso ordinario de una persona física no residente. No determina la legalidad de un inmueble ni el resultado fiscal de un caso concreto. Las normas autonómicas, municipales, convenios y documentos de la operación pueden cambiar la respuesta.
