¿Segunda mano, obra nueva o sobre plano?

La elección cambia el riesgo que asumes

Comprar una vivienda usada, una obra nueva terminada o una vivienda sobre plano no es solo elegir antigüedad. En segunda mano puedes inspeccionar un inmueble existente y su funcionamiento, pero debes investigar reformas, conservación, ocupantes y obligaciones acumuladas. En una promoción terminada compruebas además el cierre documental de la obra. Sobre plano compras un resultado futuro y asumes riesgo de ejecución, plazo y solvencia del promotor durante el tiempo en que tu dinero está comprometido.

Valora cada alternativa con el mismo criterio económico: precio, impuestos, costes inmediatos, incertidumbres y fecha realista de uso. Una vivienda aparentemente más barata puede exigir obras incompatibles con tu presupuesto o meses de trámites. Una promoción con memoria de calidades atractiva puede tener un calendario que no encaja con una mudanza obligatoria. Define qué riesgos puedes aceptar y qué documentos necesitas para aceptarlos conscientemente. La preferencia estética resulta importante, pero debería decidirse sobre una comparación jurídica y técnica que haga visibles las diferencias entre las tres modalidades.

Segunda mano: investiga el historial de la vivienda

La principal ventaja de una vivienda usada es poder contrastar documentos con una realidad observable. Aprovecha esa posibilidad: revisa instalaciones, humedades, cubierta, accesibilidad y elementos comunes según el inmueble. Pregunta por obras anteriores y solicita licencias, proyectos o certificados cuando sean relevantes. Una reforma reciente puede mejorar acabados sin resolver un problema estructural o de impermeabilización. La inspección debe distinguir desgaste previsible, defectos relevantes y actuaciones cuya legalidad todavía necesita acreditarse.

El régimen civil de saneamiento por vicios ocultos no equivale a una garantía universal sobre cualquier avería posterior. Requiere analizar los presupuestos legales y el plazo de ejercicio; el Código Civil establece seis meses desde la entrega para esas acciones específicas. Pueden existir otras acciones contractuales con requisitos distintos. Por tanto, documenta el estado antes de comprar y reacciona pronto ante daños, conservando pruebas y asesoramiento. Confiar en una reclamación futura como sustituto de la inspección inicial puede dejar al comprador discutiendo causalidad, conocimiento y plazos cuando el coste de reparación ya se ha materializado.

Marco normativo y fuentes: Código Civil · compraventa y vicios ocultos ↗

Obra terminada: pide el expediente de entrega

Una vivienda terminada necesita algo más que una visita al piso piloto. Comprueba que la vivienda concreta coincide con los planos y anexos contratados, que dispone de suministros adecuados y que la ocupación se ampara en el procedimiento exigible en esa comunidad autónoma. El nombre del documento puede variar: licencia, declaración responsable u otro título previsto en la normativa aplicable. No debe sustituirse por una explicación comercial de que «todo está solicitado» sin estudiar los efectos jurídicos de esa presentación.

Solicita la documentación final de obra, Libro del Edificio, información de mantenimiento y garantías que correspondan. Revisa también división horizontal, elementos comunes, cuotas y cargas de financiación del promotor. La cancelación o distribución de una hipoteca de promoción debe coordinarse con la finca que adquieres. Si eliges subrogarte en financiación, examina sus condiciones como una decisión independiente. No asumas que aceptar el préstamo del promotor es requisito inevitable para comprar ni que las condiciones anunciadas cubren todos los gastos y riesgos del crédito.

Marco normativo y fuentes: Ley de Ordenación de la Edificación · garantías y anticipos ↗ · RD 515/1989 · información y documentación de viviendas ↗

Sobre plano: verifica promotor, suelo y licencia

Antes de entregar anticipos, identifica la sociedad promotora y comprueba su relación jurídica con el suelo. Solicita información registral de la parcela, cargas, licencia de edificación y definición de la promoción o fase donde se integra tu vivienda. Una marca comercial conocida no demuestra que la sociedad que firma tenga solvencia suficiente. Tampoco una infografía acredita que todas las instalaciones anunciadas estén incluidas en el proyecto autorizado. La comprobación debe referirse al producto concreto por el que vas a pagar.

El contrato necesita planos identificados, superficie y criterio de medición, memoria de calidades, anexos, precio total y calendario. Examina qué modificaciones puede introducir el promotor y con qué consecuencias para ti. Una facultad genérica de cambiar distribución, materiales o zonas comunes exige especial atención bajo la normativa de consumo. Conserva publicidad y comunicaciones sobre vistas, accesos o equipamientos decisivos. Si una característica es esencial para tu compra, descríbela expresamente en el contrato y acuerda qué ocurre si el resultado entregado se aparta de lo comprometido.

Marco normativo y fuentes: Ley de Ordenación de la Edificación · garantías y anticipos ↗ · RD 515/1989 · información y documentación de viviendas ↗ · Ley General para la Defensa de los Consumidores ↗

Anticipos: cuenta especial y garantía individual

La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación regula la protección de cantidades anticipadas para construir viviendas. En su ámbito, el promotor debe garantizar desde la obtención de la licencia de edificación la devolución de anticipos, con los intereses legales correspondientes, si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido. También se exige el ingreso en cuenta especial en los términos legales. Revisa el régimen temporal aplicable cuando el contrato o los pagos sean antiguos.

Pide el aval o seguro que identifique tu adquisición, los importes cubiertos y la entidad garante. Una referencia a una póliza general o una promesa de entregar el documento después no ofrece la misma certeza que comprobar la cobertura individual antes del pago. Verifica cada incremento de anticipos, incluidos los impuestos cubiertos por la norma. La garantía no sustituye investigar al promotor, pero reduce una exposición concreta. Si faltan licencia o documentación de cobertura, no des por hecho que cualquier reserva está protegida de manera idéntica: examina ese pago y su fundamento antes de autorizarlo.

Marco normativo y fuentes: Ley de Ordenación de la Edificación · garantías y anticipos ↗

Plazos, retrasos y entrega efectiva

Un contrato sobre plano debe permitir saber cuándo se considera entregable la vivienda y qué ocurre si no se alcanza ese momento. Distingue fin material de obra, documentación administrativa, disponibilidad de suministros y entrega de posesión. Una fecha «orientativa» acompañada de prórrogas amplias puede trasladar al comprador gran parte del riesgo temporal. Examina las causas de ampliación, las comunicaciones necesarias y los remedios previstos, sin aceptar que cualquier dificultad comercial del promotor justifique automáticamente una demora ilimitada.

Si se produce un retraso, conserva el calendario y solicita información verificable. La decisión de conceder una prórroga, exigir cumplimiento o resolver depende del contrato, la gravedad y el régimen legal. No firmes una ampliación sin comprender su efecto sobre reclamaciones y garantías. En la recepción, realiza una inspección y documenta defectos con fotografías y listado fechado. Las observaciones deben distinguir problemas menores de acabados de carencias que afectan a habitabilidad o seguridad. Una firma de conformidad excesivamente amplia puede complicar la discusión posterior sobre lo que se conocía y lo que quedó pendiente.

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Garantías constructivas: los plazos no significan lo mismo

La LOE distingue, bajo sus presupuestos, daños estructurales que aparecen dentro de diez años, daños de habitabilidad dentro de tres y defectos de ejecución que afectan a acabados dentro de un año. El punto de partida legal se vincula a la recepción de la obra sin reservas o a su subsanación, no necesariamente al día en que tú compras. Además existe un plazo específico de dos años para las acciones de responsabilidad por esos daños, desde que se producen, sin perjuicio de otras acciones contractuales.

No confundas responsabilidad con existencia de un seguro que cubra cualquier defecto. La obligatoriedad de garantías tiene reglas y excepciones, incluida la situación de determinadas autopromociones. Solicita pólizas y datos del promotor, constructor y técnicos para saber a quién comunicar una incidencia. Un daño detectado debe documentarse pronto y revisarse técnicamente; atribuirlo automáticamente a falta de mantenimiento o a construcción sin evidencia puede perjudicar la reclamación. Guarda el expediente de entrega y las comunicaciones de reparación, pues resultan relevantes para identificar el origen, la evolución y las actuaciones realizadas.

Marco normativo y fuentes: Ley de Ordenación de la Edificación · garantías y anticipos ↗

Fiscalidad: «nuevo» en el anuncio no decide el impuesto

La primera entrega de una vivienda terminada por su promotor normalmente tributa por IVA, junto con el AJD de la escritura cuando proceda; una segunda o ulterior entrega suele quedar sujeta a TPO. La clasificación fiscal tiene reglas propias. La utilización o arrendamiento anterior durante determinados periodos puede cambiar el resultado, y una reforma estética no equivale automáticamente a rehabilitación a efectos del IVA. Solicita que el vendedor explique documentalmente el tratamiento que propone.

Para vivienda ordinaria, el IVA es normalmente del 10%; el 4% exige la concreta calificación protegida prevista por la ley. Garajes, anexos, locales y operaciones mixtas pueden requerir separar conceptos. El AJD depende además de la comunidad autónoma y de posibles beneficios. En la comparación económica utiliza la calculadora de gastos con la transmisión correctamente clasificada, manteniendo pendientes los requisitos no acreditados. No sumes IVA y TPO a la misma adquisición ordinaria por prudencia: resolver la calificación es más útil que presentar al comprador una suma de impuestos incompatibles.

Marco normativo y fuentes: Ley del IVA · entregas de edificaciones y tipos ↗ · Ley del ITP y AJD · adquisición y escritura ↗