Fiscalidad de la compra: empieza por el supuesto correcto
Antes de estimar gastos, distingue la vivienda usada —normalmente sujeta a ITP— de la primera entrega por promotor, que en territorio IVA se examina bajo IVA y, cuando proceda, AJD. Un vendedor empresario o una operación especial puede exigir un análisis diferente.
En el ejemplo acotado del mapa —vivienda usada de 300.000 €, base igual al precio, comprador adulto sin beneficios y reglas consultadas para 2026—, la cuota orientativa es 24.000 €. No es una tarifa aplicable a cualquier inmueble.
Tipo general de Galicia para este supuesto.
La Agencia Tributaria de Galicia (ATRIGA) indica un tipo general de ITP del 8 % para la compra de vivienda usada y la presentación del modelo 600 en el plazo de un mes desde el acto o contrato. Los tipos reducidos exigen cumplir sus requisitos concretos, por lo que conviene verificarlos antes de presupuestar. La liquidación depende de los hechos y de la norma vigente al devengo.
En ITP, consulta el valor de referencia catastral: si el precio o valor declarado es mayor, la base puede ser esa cifra superior. El ejemplo del mapa presupone expresamente que base y precio coinciden. Añade notaría, Registro, financiación y gastos posteriores por separado.
AEAT: IVA o ITP en la compra de vivienda · Catastro: valor de referencia y fiscalidad
Consulta el cálculo para tu precio y circunstancias: calculadora de gastos de compra.
Qué comprobar en esta comunidad
Comprobación territorial
Distinguir la categoría gallega de vivienda turística de la de vivienda de uso turístico: no tienen idéntica definición ni requisitos.
Uso y autorizaciones
Si una casa en suelo rústico se comercializa como vivienda turística, examinar si la edificación era legalmente existente y la actuación se ajusta al régimen gallego.
Casa rural y anexos
Localizar sobre plano cada casa, galpón o anexo incluido en el precio. Comparar su descripción registral y catastral con las licencias y el uso autorizado, sobre todo si se proyecta rehabilitación.
Pide una nota simple reciente, la referencia catastral, escritura y antecedentes de obras; para pisos añade certificado de comunidad y actas. El municipio debe confirmar planeamiento y usos cuando condicionen la compra. Un plano, una inscripción o una fotografía no prueban por sí solos la legalidad urbanística.
Zonas y decisiones locales
La comunidad no es un único mercado ni un único régimen urbanístico. Estas zonas plantean preguntas diferentes; la respuesta depende de la parcela, el edificio, el municipio y el uso previsto.
A Coruña y Santiago de Compostela
En Santiago histórico, revisa protección y condiciones de obra y uso; en A Coruña, añade revisión costera cuando proceda. Examina conservación del edificio y comunidad antes de valorar rentas. Las viviendas divididas o rehabilitadas deben contrastarse con títulos, licencias y documentación de ocupación aplicable.
Ver ficha del destinoVigo, Pontevedra y Rías Baixas
En casas del litoral, revisa Costas y accesos; en inmuebles rurales, límites, caminos, agua y situación de anexos. Los núcleos y categorías de suelo requieren lectura del planeamiento gallego y municipal. No presupongas coincidencia de parcelas por referencias informales a fincas familiares o cierres antiguos.
Ver ficha del destinoTres compras en Galicia que exigen preguntas distintas
La ubicación cambia la documentación decisiva. Antes de pagar unas arras, identifica la finca y todos los elementos que se venden, pide los títulos y formula las condiciones del contrato en torno a documentos verificables. Estos ejemplos son hipotéticos: ninguna consulta del mapa sustituye el expediente del inmueble ni la respuesta de la autoridad competente.
Un piso en el casco histórico de Santiago
Si el edificio está dentro del ámbito protegido, una reforma interior, una fachada o el uso previsto pueden estar sujetos a las reglas del planeamiento especial. Comprueba la ficha de protección y la situación urbanística en el Ayuntamiento de Santiago, solicita licencia o título habilitante de las obras anteriores y, para una reforma futura, pide a un técnico que contraste el proyecto con esas reglas. Examina también las actas de la comunidad, derramas y estado del edificio. Si el precio presupone una posibilidad de reforma esencial, no la conviertas en una promesa verbal: deja en las arras qué documento falta y qué ocurre si no se obtiene.
Una casa rural con galpón o anexo
Separa casa, galpón, piscina, terreno, acceso y suministros. Pide escrituras y nota simple, plano y descripción catastral, antecedentes de licencias y documentación técnica de cada construcción. Localiza la parcela en SIOTUGA para identificar el planeamiento aplicable, pero confirma con el ayuntamiento clasificación, usos y expediente de obras. La normativa gallega contempla actuaciones sobre determinadas edificaciones tradicionales anteriores a la Ley 19/1975, con condiciones; la antigüedad no convierte por sí sola un anexo en legal ni autoriza cualquier ampliación. Si piensas rehabilitar o explotar la casa turísticamente, obtén primero la viabilidad municipal y técnica.
Una vivienda en las Rías Baixas
En una parcela próxima al litoral, distingue la línea de deslinde del dominio público marítimo-terrestre de las servidumbres que pueden afectar a la finca o a la edificación. La distancia a la playa y una ortofoto no bastan para concluir qué obras o usos se permiten. Cruza la referencia catastral con la cartografía oficial, pide el deslinde y los antecedentes administrativos del inmueble y, si aparece una posible afección, consulta a la administración competente antes de firmar. Revisa por separado el cribado de Costas y la información de inundabilidad; ambos orientan la investigación, pero no son certificados ni autorizaciones.
Para cualquiera de estos supuestos, una condición contractual útil nombra el documento pendiente, quién lo aportará, cuándo debe entregarse y qué salida tiene el comprador si revela una limitación material. Puedes organizar la documentación con el análisis del inmueble; si necesitas que el despacho la revise y redacte las condiciones, solicita una consulta antes de comprometer la señal.
Si vienes a vivir aquí
Si te atrae Galicia para vivir, separa una vivienda urbana de una casa rural o litoral. En una finca de pueblo, confirma acceso, servicios, clasificación del suelo y permisos de los anexos antes de presupuestar rehabilitación; en la costa, añade la comprobación de posibles afecciones. Un anuncio de alojamiento turístico no acredita que puedas continuar la actividad. Cuando elijas municipio, organiza padrón y, según tu nacionalidad, el registro o autorización de residencia; comprar una finca no sustituye ese trámite. Si alternarás estancias en Galicia con otro país, conserva un calendario y analiza tus intereses económicos y el convenio para no confundir tener domicilio con ser residente fiscal.
La compra de un inmueble no concede por sí sola residencia ni determina tu residencia fiscal. Si te instalas en España, coordina tu documentación migratoria, el empadronamiento cuando corresponda, la cobertura sanitaria y el calendario fiscal con tu situación personal. Comprueba también los suministros, la ocupación efectiva y la entrega de llaves antes de planificar la mudanza.
Si eres ciudadano de la UE y vas a residir más de tres meses, revisa el registro administrativo que te corresponda; si no eres ciudadano de la UE, identifica con antelación la autorización de estancia o residencia adecuada. Empadronarte, obtener un NIE, ser propietario y ser residente fiscal son cuestiones diferentes. Para fijar presupuesto, incorpora también IBI, comunidad, seguro, suministros y el posible IRNR mientras sigas siendo no residente.
AEAT: residencia fiscal de personas físicas · Administración: residencia de ciudadanos UE · Migraciones: vivir en España
Ejemplo hipotético
Ejemplo: una pareja compra una casa rural gallega descrita como «vivienda turística» y planea rehabilitar un granero. Pide al vendedor el título de la actividad y comprueba si la categoría registrada coincide con la explotación pretendida. Solicita también documentación municipal de la casa y del granero, planos y situación del suelo; una mención catastral no acredita la reforma proyectada. Antes de firmar, separa el valor de la vivienda existente del de un negocio y una ampliación sujetos a verificación. El contrato recoge qué documentos deben entregarse y cuándo.
El ejemplo muestra qué preguntas hacer; no describe un inmueble real ni sustituye una consulta municipal o una inspección técnica.
Sigue con tu operación
Fuentes oficiales y alcance
- Turismo de Galicia · Viviendas
- Turismo de Galicia · Edificaciones rurales
- ATRIGA · Compra de vivienda usada, tipo general y modelo 600
- Xunta de Galicia · Visor de planeamiento SIOTUGA
- BOE · Ley 2/2016 del suelo de Galicia, texto consolidado
- Ayuntamiento de Santiago · Obras en el ámbito del plan especial PE-1
- MITECO · Cartografía de deslindes y servidumbres de Costas
- Ministerio de Hacienda · Tributación autonómica 2026
- AEAT · Competencia territorial de ITP/AJD
- Colegio de Registradores · Registro de la Propiedad
- Dirección General del Catastro · Referencia catastral
- Administración General del Estado · Residencia de ciudadanos UE
- AEAT · Residencia fiscal de personas físicas
Información general elaborada con asistencia de IA y contrastada con las fuentes enlazadas. La revisión jurídica profesional del contenido editorial está pendiente. Las reglas y documentos de la operación concreta determinan los pasos siguientes.