No todas las afecciones tienen el mismo origen ni producen las mismas consecuencias. Estas definiciones ayudan a separar la propiedad del suelo, las limitaciones sobre una finca privada y los títulos que pueden permitir determinados usos.
01Titularidad pública
Dominio público marítimo-terrestre (DPMT)
Es el conjunto de bienes costeros que la Ley integra en el dominio público estatal. Incluye la ribera del mar y de las rías y otros bienes definidos legalmente. No coincide necesariamente con la franja de arena que se ve en una fotografía ni con los límites de una parcela inscrita en Catastro.
Si parte de un inmueble está dentro del DPMT, la cuestión afecta a la naturaleza del derecho que puede adquirirse y a la posibilidad de ocuparlo o utilizarlo. Una escritura, un recibo de IBI o la descripción catastral no convierten ese suelo en propiedad privada. Deben revisarse el deslinde y, si existe, el título administrativo que ampare la ocupación.
Ley de Costas: artículos 3 a 9 y 13
02Delimitación administrativa
Deslinde y expediente de deslinde
El deslinde es el procedimiento que determina la delimitación del DPMT. Para estudiar una finca interesa la resolución aprobatoria, el plano correspondiente, su localización sobre el terreno y las posibles modificaciones, recursos o decisiones posteriores. Una línea descargada de un visor es una representación útil, pero no sustituye el examen de esa documentación.
Una delimitación en tramitación tampoco debe ignorarse. La incoación puede producir efectos sobre concesiones y autorizaciones en el ámbito previsto legalmente. Antes de asumir que una línea pendiente carece de importancia, conviene conocer el expediente, la fase alcanzada y las medidas que resulten aplicables.
Ley de Costas: artículos 11 a 13, especialmente 12.5
03Referencia para las franjas legales
Ribera del mar
La ribera es un concepto jurídico definido mediante las características del terreno y la acción del mar, que comprende la zona marítimo-terrestre y las playas en los términos de la Ley. Su límite interior es relevante para medir servidumbres. No debe sustituirse por la orilla que aparece en una ortofoto tomada con un estado concreto del mar.
La ribera y el conjunto del DPMT están relacionados, pero no son conceptos intercambiables. Por eso no es correcto medir cualquier franja desde cualquier línea roja de un mapa. Hay que identificar qué representa cada trazado y qué referencia fija el expediente para la limitación que se está examinando.
Ley de Costas: artículos 3, 23 y 27
04Limitaciones sobre terrenos colindantes
Servidumbre de protección
La regla general es una franja de 100 metros tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar. La Ley contempla su ampliación en determinados supuestos y regímenes especiales. Dentro de ella se limitan usos y obras; entre las prohibiciones generales figuran las edificaciones destinadas a residencia o habitación, con el alcance y las excepciones que deben examinarse en cada caso.
La conocida referencia a 20 metros exige especial cautela. Su aplicación depende, entre otros supuestos, del régimen transitorio y de la situación urbanística histórica legalmente acreditada. Que hoy Catastro diga «urbano», que haya viviendas próximas o que el Ayuntamiento cobre IBI urbano no demuestra que corresponda esa anchura. También existen particularidades para márgenes de ríos sometidos a mareas.
Estar en protección no significa automáticamente perder la propiedad. Significa que el uso del inmueble y las obras pueden quedar sometidos a un régimen adicional. Para una reforma hay que comprobar el título y el régimen de la edificación, la autorización autonómica que proceda y la intervención municipal; una licencia no sustituye por sí sola las demás autorizaciones necesarias.
Ley de Costas: artículos 23 a 25 y disposición transitoria tercera
Autorizaciones: artículos 49 y 50 del Reglamento General de Costas
05Paso junto al litoral
Servidumbre de tránsito
Con carácter general, afecta a una franja de 6 metros, medidos tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar. Puede ampliarse hasta 20 metros en lugares de tránsito difícil o peligroso. Su finalidad es permitir el paso público peatonal y de los vehículos de vigilancia y salvamento, en los términos y con las excepciones previstos en la Ley.
Puede ser relevante para muros, puertas, terrazas, jardines o instalaciones aunque la vivienda principal esté más alejada. Un cierre que existe desde hace años no acredita que el paso pueda impedirse. Esta herramienta no comprueba automáticamente la servidumbre de tránsito: su trazado y compatibilidad con las obras requieren una revisión específica.
Ley de Costas: artículo 27
06Acceso público
Servidumbre de acceso al mar
Protege el acceso público y gratuito al mar en los términos de la Ley y debe considerarse en la ordenación del litoral. No es lo mismo que la franja longitudinal de tránsito. Puede resultar relevante para caminos, pasos o accesos que afecten a una finca concreta.
Antes de comprar una parcela con un camino, una cancela o un acceso aparentemente exclusivo, conviene comprobar su régimen en los documentos administrativos y urbanísticos. La ausencia de un acceso dibujado en esta consulta no permite afirmar que sea privado ni que pueda cerrarse: esta servidumbre no se verifica automáticamente aquí.
Ley de Costas: artículo 28
07Ordenación territorial y urbanística
Zona de influencia
La Ley contempla una zona de influencia cuya anchura se determina en los instrumentos correspondientes y que debe ser, como mínimo, de 500 metros desde el límite interior de la ribera del mar. Incide en criterios de ordenación, entre ellos la protección del paisaje y la evitación de pantallas arquitectónicas o acumulaciones de volúmenes.
No es una prohibición uniforme de construir en todo ese espacio ni equivale a una franja de protección de 500 metros. Su efecto concreto exige leer el planeamiento y la normativa aplicables. Comprar más allá de los 100 metros no elimina por sí solo las comprobaciones urbanísticas o costeras.
Ley de Costas: artículo 30
08Títulos administrativos
Concesiones y autorizaciones
Determinados usos u ocupaciones del dominio público requieren un título administrativo. La concesión o autorización identifica lo permitido y sus condiciones; no debe confundirse con la propiedad privada del terreno. Para una operación importan su objeto, plazo, titular, obligaciones, posibles cánones y régimen de transmisión.
Pide el documento completo y sus modificaciones, no solamente un justificante o una mención en un anuncio. La transmisión de una concesión requiere el reconocimiento administrativo previo de las condiciones del adquirente; las autorizaciones son, como regla, personales y no transmisibles entre vivos. La herramienta no consulta automáticamente la existencia ni la vigencia de estos títulos, y no puede deducirlos de la antigüedad del edificio.
Ley de Costas: título III, utilización del dominio público
09La historia del inmueble importa
Edificaciones existentes y régimen transitorio
Una construcción antigua no queda regularizada por el simple paso del tiempo. Para estudiar su situación deben separarse la fecha y legalidad de las obras, la clasificación urbanística histórica, el deslinde y los títulos administrativos existentes. Las disposiciones transitorias pueden permitir determinadas actuaciones e impedir otras.
En los supuestos amparados por la disposición transitoria cuarta pueden admitirse reparación, mejora, consolidación y modernización sin aumentar volumen, altura o superficie, con las condiciones y excepciones técnicas aplicables. No existe una libertad general para ampliar. En el resto de la zona de protección, las nuevas construcciones tras una demolición total o parcial deben ajustarse íntegramente a la Ley: no se presume un derecho a reconstruir lo mismo.
Si compras para reformar, pide una valoración de las obras concretas antes de comprometerte. La documentación técnica debe relacionar lo que existe, sus títulos y el proyecto previsto. Que una ampliación aparezca en Catastro no acredita que esté autorizada.
Ley de Costas: disposiciones transitorias tercera y cuarta
10Fuentes complementarias
Catastro, Registro y ortofoto
Catastro aporta identificación y geometrías; el Registro describe derechos y situaciones registrales; la ortofoto ayuda a observar la configuración visible del terreno. Ninguna de estas fuentes, por separado, acredita la legalidad urbanística de todas las obras ni sustituye la documentación de Costas.
Compara vivienda, anexos, piscina, terrazas y cerramientos con lo que realmente existe. Las huellas catastrales pueden omitir elementos, y una imagen aérea puede tener una fecha de vuelo anterior a una reforma. La fecha en que se descarga una imagen no es su fecha de captura. Si algo no coincide, anótalo y pide planos o una comprobación técnica.
Ley del Catastro Inmobiliario: artículo 3
Ley de Costas: artículo 13, efectos del deslinde
