El contrato privado distribuye riesgos antes de la escritura
La escritura no suele ser el primer momento en que las partes quedan obligadas. Un contrato privado puede fijar una compraventa vinculante y determinar qué debe hacer cada parte antes de acudir a notaría. La revisión no consiste solo en corregir nombres o calcular el saldo: debe comprobar si el documento convierte las conclusiones de la investigación en obligaciones y protecciones ejecutables.
Empieza por describir la operación que crees estar comprando: inmueble y anexos, estado físico, situación de ocupación, uso previsto, financiación y fecha. Contrasta esa descripción con el contrato. Las diferencias importan más que la extensión del documento. Un contrato largo puede dejar sin resolver quién cancela un embargo o qué ocurre si la vivienda no se entrega vacía; uno más breve puede regular con precisión los puntos realmente decisivos.
Marco normativo y fuentes: BOE — Código Civil, contratación, compraventa y mandato ↗
Partes, capacidad y participación que se transmite
Comprueba que firman quienes pueden vender y que transmiten exactamente la participación que necesitas. Revisa poderes, titularidad hereditaria, representación societaria y, cuando proceda, consentimiento conyugal o régimen económico matrimonial. Una firma pendiente no se resuelve declarando que el vendedor se obliga a obtenerla sin regular el plazo y las consecuencias de no conseguirlo.
Identifica también a los compradores y sus porcentajes, especialmente si aportaciones económicas y titularidad no coinciden. No improvises en notaría una distribución que puede tener consecuencias civiles y tributarias. Si se permite designar después otra persona o sociedad, delimita condiciones, responsabilidad del firmante inicial y posibles efectos fiscales. El contrato debe cerrar la identidad de las obligaciones aunque mantenga una flexibilidad comercial cuidadosamente definida.
Marco normativo y fuentes: BOE — Código Civil, contratación, compraventa y mandato ↗
Descripción, superficie, anexos y estado aceptado
Anexa la información que identifica finca, referencia catastral, anexos y, si procede, inventario. Distingue superficie de parcela, construida y útil; no utilices una sola cifra para realidades distintas. Cuando exista una discrepancia documental, descríbela y determina si se corregirá antes de firma, se aceptará con información suficiente o quedará sometida a una condición. La cláusula de cuerpo cierto no debe utilizarse como sustituto de explicar una diferencia material conocida.
El estado físico aceptado debe referirse a información real: inspección realizada, defectos comunicados y reparaciones comprometidas. Si un electrodoméstico o instalación es esencial, especifica su estado y prueba. Las fotografías e inventarios pueden ayudar, pero necesitan fecha y relación con el contrato. Evita declaraciones de perfecto estado cuando el comprador no ha podido inspeccionar zonas relevantes.
Marco normativo y fuentes: BOE — Código Civil, contratación, compraventa y mandato ↗BOE — Ley de Ordenación de la Edificación ↗
Cargas: promesa de cancelación y mecanismo de pago
Una obligación de vender libre de cargas debe identificar excepciones y procedimiento para eliminar las que existen. Para una hipoteca, diferencia deuda económica y asiento registral; para un embargo, solicita información actual y cauce válido de levantamiento. El contrato debe asignar costes y coordinación, y prever qué ocurre si el dinero disponible no alcanza para obtener la liberación.
Puede acordarse pago directo al acreedor o retención de cantidades, pero la cifra debe basarse en documentación y cubrir el alcance real de la cancelación. No calcules un embargo solo leyendo el principal de una nota simple si hay intereses, costas u otras partidas. Una retención mal dimensionada puede dejar al comprador con una carga y sin fondos suficientes. Cuando la cancelación depende de una autorización o resolución incierta, una condición previa puede ser más adecuada que firmar confiando en regularizar después.
Marco normativo y fuentes: BOE — Código Civil, contratación, compraventa y mandato ↗
Ocupación, arrendamientos y entrega de llaves
Si compras libre de ocupantes, define la entrega material y el momento en que se verificará. Una manifestación del vendedor no sustituye la comprobación de contratos o situaciones de hecho conocidas. Si existe alquiler, revisa subrogación, derechos del arrendatario y documentación de terminación cuando proceda. La venta no permite expulsar automáticamente a quien disfruta de un derecho de ocupación.
Una permanencia temporal del vendedor después de escritura exige un acuerdo específico: fecha de salida, gastos, responsabilidad, seguro, acceso y garantía proporcionada. No la dejes como favor verbal cuando ya hayas pagado el precio. Regula también muebles que quedan, retirada de enseres, llaves y mandos. El contrato debe permitir distinguir una entrega conforme de una entrega parcial, para que el pago y la posesión reflejen el mismo acuerdo comercial.
Marco normativo y fuentes: BOE — Código Civil, contratación, compraventa y mandato ↗BOE — Ley de Arrendamientos Urbanos ↗
Precio, impuestos y ajustes del cierre
El contrato debe conciliar precio, reservas, anticipos, pagos a terceros y saldo. Distingue impuestos del comprador, gastos pactados y obligaciones tributarias del vendedor; un reparto contractual no altera quién responde frente a la Administración. Comprueba residencia fiscal del transmitente cuando pueda proceder la retención del 3 % a cuenta del IRNR, que afecta al pago del precio y no es un impuesto adicional que deba duplicarlo.
Regula comunidad, derramas, suministros y otros ajustes con fecha y documentación. Para la comunidad, la afección del inmueble por deudas exige atención propia y no desaparece por una promesa de estar al corriente. Si hay gastos todavía desconocidos, identifica presupuesto, responsable y liquidación posterior. La hoja de pagos final debe poder reconstruirse a partir del contrato y sus anexos sin depender de una negociación improvisada el día de la firma.
Marco normativo y fuentes: BOE — Código Civil, contratación, compraventa y mandato ↗BOE — Ley de Propiedad Horizontal ↗AEAT — Retención del adquirente de un inmueble ↗
Declaraciones del vendedor y remedios proporcionados
Conviene solicitar manifestaciones concretas sobre procedimientos, obras, arrendamientos, notificaciones y compromisos que el vendedor conoce. Su utilidad depende de que puedan comprobarse y de que el contrato explique las consecuencias de una inexactitud relevante. Una garantía universal de ausencia de cualquier problema puede generar más discusión que un conjunto de declaraciones precisas sobre hechos materiales.
Define qué incumplimientos permiten subsanación, retención, indemnización o resolución y cómo se coordinan con las arras. Evita que una cláusula de aceptación general neutralice todas las obligaciones específicas del vendedor. Si la contraparte es un empresario y el comprador consumidor, revisa además las reglas de transparencia y abusividad. La asignación de riesgos debe ser comprensible y coherente con la información entregada, no una colección de exoneraciones copiadas de operaciones diferentes.
Marco normativo y fuentes: BOE — Código Civil, contratación, compraventa y mandato ↗BOE — Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ↗
Vicios ocultos y garantías de construcción no son lo mismo
En una reventa, el saneamiento por vicios ocultos del Código Civil exige analizar defecto, gravedad, carácter oculto y situación al tiempo de entrega. El artículo 1490 establece seis meses desde la entrega para las acciones a las que se refiere; no debe confundirse con una garantía general de tres años para cualquier vivienda usada. Otras vías por incumplimiento o conducta del vendedor pueden resultar relevantes, pero necesitan fundamento propio.
La LOE establece periodos de responsabilidad por daños de uno, tres y diez años según categoría y sujeto, computados en sus términos, y un plazo de prescripción de acciones de dos años desde que se produzcan los daños. No son etiquetas intercambiables. Ante un problema, conserva pruebas, identifica fechas, notifica de forma adecuada y asesórate pronto. La elección de acción y plazo no debe posponerse hasta terminar conversaciones informales con el vendedor.
Marco normativo y fuentes: BOE — Código Civil, contratación, compraventa y mandato ↗BOE — Ley de Ordenación de la Edificación ↗
Ejemplo: una deuda y una reforma pendiente
Ejemplo ficticio: una vivienda de 320.000 euros tiene hipoteca pendiente y una terraza incorporada al salón. El contrato inicial promete entrega libre de cargas y declara que el comprador acepta el estado actual. La hipoteca puede resolverse con certificado bancario, pago directo y cancelación coordinada. La terraza, sin embargo, requiere conocer autorización, situación urbanística y alcance de lo transmitido; no se resuelve reteniendo una cantidad arbitraria.
La revisión separa ambos riesgos. Para la deuda establece procedimiento y fondos; para la obra exige documentación y una decisión antes de la firma. Si el comprador acepta finalmente la situación, esa aceptación debe basarse en información explicada y reflejar el efecto sobre precio y uso. Tratar todas las incidencias como pequeños trámites posteriores habría ocultado que una era administrativa y la otra podía cambiar el valor jurídico del inmueble.
Marco normativo y fuentes: BOE — Código Civil, contratación, compraventa y mandato ↗
Cierra el contrato con anexos y un calendario operativo
Reúne versión firmada, anexos, documentos prometidos y calendario en un expediente único. Identifica quién obtiene cada certificado y cuándo debe revisarse. La escritura posterior debe mantener las protecciones que sigan teniendo sentido y reflejar el cumplimiento o la permanencia de obligaciones pendientes. No permitas que una fórmula de recepción y plena satisfacción contradiga un defecto que las partes acordaron subsanar después.
Una revisión profesional debe terminar con decisiones comprensibles: qué está resuelto, qué exige cambio de contrato y qué impide recomendar la firma. Ese resultado permite negociar con precisión. La finalidad no es eliminar cualquier riesgo imaginable, sino evitar que riesgos importantes y conocidos se transfieran al comprador por una frase genérica o por no haber conectado los documentos con las condiciones económicas.
Marco normativo y fuentes: BOE — Código Civil, contratación, compraventa y mandato ↗BOE — Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ↗
Fuentes y más información
BOE — Código Civil, contratación, compraventa y mandato ↗BOE — Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ↗BOE — Ley de Ordenación de la Edificación ↗BOE — Ley de Arrendamientos Urbanos ↗BOE — Ley de Propiedad Horizontal ↗AEAT — Retención del adquirente de un inmueble ↗Vista previa editorial: pendiente de revisión jurídica profesional. Esta guía ofrece información general y no determina la situación jurídica de un inmueble concreto.
¿Ya tienes una vivienda en mente?
Reúne los documentos y las cuestiones de esta guía en el análisis de tu inmueble.