Infracciones urbanísticas en la Comunitat Valenciana: obras ilegales, sanciones y riesgos al comprar

Por qué una obra irregular puede cambiar una compraventa

Comprar una vivienda en la Comunitat Valenciana exige mirar más allá de su apariencia, la nota simple y la referencia catastral. Una piscina, ampliación, porche cerrado o segunda vivienda pueden existir físicamente y figurar en Catastro sin estar autorizados. También puede suceder lo contrario: una diferencia de superficie puede ser un error descriptivo y no acreditar por sí sola una infracción. Importa averiguar qué se construyó, qué se autorizó, qué normas regían y qué puede hacer todavía la Administración.

La ley valenciana llama infracción urbanística a una acción u omisión tipificada y sancionada. Un problema de disciplina puede originar dos procedimientos diferentes: uno para restaurar la legalidad alterada y otro para sancionar a las personas responsables. La restauración se refiere al terreno, la obra o el uso; la sanción exige determinar una conducta y su responsable. Pagar una multa no compra el derecho a conservar una obra prohibida: puede existir también una orden de demolición o de cese del uso.

Esta guía trata del texto refundido valenciano de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje —TRLOTUP— en su versión consolidada publicada el 10 de agosto de 2026. Cada análisis requiere el plan municipal, la fecha de las obras y las restricciones sectoriales concretas. La información general y el análisis automático no sustituyen la lectura del expediente ni una revisión jurídica y técnica individual.

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, texto consolidado con actualización publicada el 10/08/2026 ↗

Un vocabulario que conviene entender

Una licencia permite la actuación descrita en ella y en el proyecto aprobado, con sus condiciones. Una declaración responsable es el instrumento aplicable a ciertos trabajos conforme a la ley, pero presentarla no transforma una obra contraria al plan en obra legal ni impide el control municipal. Hay que leer exactamente qué cubre cada título: la licencia original de la casa quizá no incluya una piscina posterior; la declaración de reforma interior quizá no ampare una ampliación.

«Legalizable» significa que podría obtenerse el título exigido porque la actuación cumple las reglas aplicables y supera la tramitación. No equivale a «legalizada». Importa además distinguir una obra inicialmente ilícita de un edificio autorizado en su día que quedó disconforme por un cambio posterior del plan. El régimen valenciano de «fuera de ordenación» puede afectar a este último, con límites propios; no convierte automáticamente en lícita una obra que nació sin autorización.

«Antigüedad» describe cuándo terminó la obra, cuestión distinta de su conformidad. Una declaración notarial de obra nueva por antigüedad y su inscripción pueden acreditar circunstancias bajo la legislación registral, pero no equivalen a una licencia ni a una resolución municipal que legalice lo construido. Que aparezca en Catastro o tenga suministros tampoco demuestra por sí solo que la edificación esté autorizada.

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, títulos habilitantes y declaración responsable, arts. 232–233 y 241 ↗ · BOE — TRLOTUP, régimen de fuera de ordenación, art. 206 ↗ · BOE — Ley estatal de suelo, inscripción de edificaciones antiguas, art. 28.4 ↗

Leves, graves y muy graves: depende de lo que se incumpla

El artículo 265 del TRLOTUP distingue infracciones leves, graves y muy graves según el incumplimiento, no según lo llamativa que parezca una construcción. Una obra sin licencia u orden de ejecución que sí sea legalizable por ajustarse al ordenamiento se considera leve. La falta del documento importa, pero no hace automáticamente grave la obra: primero hay que contrastar su contenido con el plan.

Son graves las actuaciones tipificadas que incumplen, entre otras, las reglas de parcelación, edificabilidad, uso, altura, volumen, situación del edificio u ocupación de la parcela. Una ampliación que invade los retranqueos o rebasa la edificabilidad puede entrar en esta categoría, según el expediente. Las muy graves afectan a zonas verdes, espacios libres, dotaciones y equipamientos públicos o a suelo no urbanizable protegido, así como a ciertas parcelaciones urbanísticas ilegales.

La categoría exige conocer la parcela, el plan y los hechos concretos. «Suelo no urbanizable» no equivale siempre a «suelo no urbanizable protegido» a efectos de esta clasificación, aunque ambas situaciones tienen relevancia para el plazo de restauración. Una piscina o una caseta tampoco reciben una categoría universal: importa qué se autorizó y qué parámetros se vulneraron.

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, clasificación de infracciones, art. 265 ↗

Si las obras siguen en marcha

Si se construye sin el título exigido o al margen de sus condiciones, la autoridad puede ordenar la suspensión. Una declaración responsable tampoco blinda una actuación que se aparta de los planos presentados o contradice el plan. La paralización no decide por sí sola si podrá conservarse la obra, pero obliga a detenerla y atender las notificaciones. Proseguir pese a la orden puede conducir a medidas de ejecución y agravar el problema.

En los supuestos previstos, la suspensión va acompañada de un requerimiento para que, en dos meses desde su notificación, la persona interesada solicite licencia o autorización, acredite la legalidad mediante declaración responsable cuando corresponda o ajuste lo ejecutado al título existente. Presentar una solicitud no garantiza su concesión. Si no puede legalizarse o no se regulariza como exige el expediente, la Administración puede iniciar la restauración.

Para quien compra, unas obras aparentemente menores en curso justifican detenerse antes de entregar arras incondicionales. Conviene pedir la resolución, el proyecto y el estado del expediente. Si esa piscina o ampliación justifica parte del precio, su situación no debería quedar confiada a la frase «pediremos la licencia después».

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, suspensión y legalización, arts. 252–255 ↗

Obras terminadas: legalización, restauración y demolición

La terminación física no cierra el control urbanístico. Dentro del plazo de actuación aplicable, el ayuntamiento o, en determinados supuestos, la Agencia Valenciana de Protección del Territorio puede requerir al propietario para que solicite la autorización o ajuste las obras. Cuando la ilegalidad sea manifiesta e insubsanable, la ley permite abrir directamente la audiencia del expediente de restauración. La posibilidad de legalizar se acredita respecto de la obra concreta y del plan pertinente; no se presume porque otras casas de la zona sean parecidas.

Una resolución de restauración puede ordenar la demolición de lo no legalizable o de lo legalizable que no se legalizó en el procedimiento, la reconstrucción de lo indebidamente demolido, la reagrupación de parcelas segregadas ilegalmente o el cese definitivo de un uso. Puede exigir medidas complementarias para devolver el terreno a su estado anterior. La ley prevé también, en las condiciones procedimentales correspondientes, suspensión de suministros y anotación registral.

Si se incumple la orden, pueden imponerse multas coercitivas periódicas y utilizarse la ejecución subsidiaria. Esas multas de presión son distintas de la sanción por la infracción original. Por ello, no basta calcular el posible importe de «una multa»: deben valorarse coste de retirada, pérdida de superficie, plazo, daños sobre la vivienda y posibilidad real de regularizar.

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, suspensión y legalización, arts. 252–255 ↗ · BOE — TRLOTUP, restauración y medidas de ejecución, arts. 257–260 ↗

Multas: los rangos generales no valen para todas las obras

El artículo 267 fija para las «demás infracciones urbanísticas» una horquilla general de 300 a 3.000 euros si son leves, 3.001 a 30.000 euros si son graves y 30.001 a 1.500.000 euros si son muy graves. Sería erróneo aplicar automáticamente estas cifras a cualquier obra sin licencia. Para muchas obras e instalaciones la ley establece escalas especiales basadas en el valor de lo ejecutado; otras actuaciones, como determinadas parcelaciones o cambios de uso, también tienen reglas particulares.

Por ejemplo, el artículo 285.1 sanciona obras sin licencia legalizables por su conformidad con el ordenamiento con el 2 % al 6 % de su valor, mínimo 300 euros. El artículo 282.1 prevé para determinadas edificaciones que incumplen uso, ocupación, altura, superficie, volumen o retranqueos una multa del 25 % al 50 % del valor de la obra ilegal, mínimo 600 euros, salvo que la infracción sea muy grave. En suelos protegidos y espacios públicos contemplados por el artículo 280, la escala es del 100 % al 200 % del valor de la obra, mínimo 3.000 euros.

No son presupuestos ni una calculadora universal de sanciones. La cuantía requiere calificar bien los hechos, identificar el artículo aplicable, valorar la obra y estudiar las circunstancias y a las personas responsables. Que se imponga una multa no extingue por sí solo la obligación de restaurar; tampoco convierte en legal un uso incompatible con el plan.

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, cuantías generales de las multas, art. 267 ↗ · BOE — TRLOTUP, infracciones de edificación, art. 282 ↗ · BOE — TRLOTUP, obras en suelos protegidos, art. 280 ↗ · BOE — TRLOTUP, obras sin licencia legalizables, art. 285 ↗

Prescripción de la infracción y plazo de restauración: dos relojes

El plazo para perseguir una infracción no es el mismo que el plazo para ordenar la restauración. En el TRLOTUP, las infracciones graves y muy graves prescriben a los cuatro años y las leves al año. El cálculo depende de la comisión del hecho, los signos exteriores que permitían conocerlo, el carácter continuado de una conducta y las interrupciones previstas. Una fotografía antigua no demuestra por sí sola que haya prescrito la sanción.

Para obras terminadas, el artículo 255 establece con carácter general quince años para ordenar la restauración, desde la terminación total de las obras o el cese del uso. Pero el plazo NO se aplica a actuaciones sobre suelo no urbanizable, aunque no esté especialmente protegido; tampoco a zonas verdes, viales, espacios libres, dotaciones públicas, dominio público o inmuebles del Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano. En esos supuestos la acción restauradora no tiene ese plazo de caducidad.

Además, el artículo 255.6 remite al plazo establecido por la ley vigente cuando terminó la actuación; una obra muy antigua exige revisar esa legislación y el expediente. Y aunque haya transcurrido el plazo para restaurar, el artículo 256 aclara que el tiempo no legaliza lo construido: mientras siga la vulneración, no pueden reformarse, ampliarse o consolidarse las partes ilegales. Prescripción sancionadora, caducidad restauradora y legalización son tres respuestas distintas.

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, prescripción de infracciones, art. 270 ↗ · BOE — TRLOTUP, plazo de restauración y efectos de su transcurso, arts. 255–256 ↗

Registro y Catastro no son una licencia

Catastro describe ubicación, superficies y construcciones para sus propias finalidades, pero no concede permisos urbanísticos. El Registro publica derechos y situaciones inscritas; que una construcción figure en la nota simple tampoco prueba que cada ampliación tenga licencia. La legislación estatal ofrece, en ciertas condiciones, una vía de inscripción de edificaciones antiguas cuando ya no procedan medidas de restablecimiento que impliquen demolición. Esa inscripción no se transforma en una autorización municipal de obras.

La comprobación cruza tres capas: la realidad observada en la visita y la ortofoto, la descripción registral y catastral, y el expediente de licencias, planos y disciplina del ayuntamiento. Si una piscina aparece en Catastro pero no en el proyecto aprobado, anótala como discrepancia a investigar; no como infracción confirmada ni como obra legal. Si el vendedor aporta escritura de obra nueva por antigüedad, pide su soporte técnico y la posición municipal respecto de la obra y su uso.

Una inspección técnica puede medir los volúmenes y señalar sótanos, terrazas cerradas o anexos omitidos. La revisión jurídica conecta después cada diferencia con el título que se exigía, la normativa aplicable y posibles procedimientos abiertos o resueltos. Solo esa secuencia permite transmitir al comprador un riesgo descrito con precisión.

Marco normativo y fuentes: BOE — Ley estatal de suelo, inscripción de edificaciones antiguas, art. 28.4 ↗ · BOE — Ley del Catastro Inmobiliario, descripción catastral, art. 3 ↗ · BOE — Ley estatal de suelo, transmisión de fincas y deberes, art. 27 ↗

El comprador puede asumir el riesgo de restauración

La potestad de restauración tiene carácter real: el artículo 250.2 del TRLOTUP hace que las medidas de restauración alcancen a terceras personas adquirentes del inmueble, sin perjuicio de las acciones civiles que tengan contra quien vendió. El nuevo propietario puede quedar obligado a afrontar la restauración aunque no construyera personalmente la obra. Una cláusula que atribuya el coste al vendedor puede ordenar la relación privada entre ambos, pero no paraliza por sí sola a la Administración.

La multa por la infracción es distinta. El artículo 269 identifica a quienes responden de la conducta, como promotor, constructor o dirección de obra en los supuestos correspondientes; comprar después no convierte automáticamente al adquirente en culpable de la obra anterior. Sí podría incurrir en responsabilidad propia si ejecuta nuevas obras irregulares o incumple una orden dirigida a él. Importan las fechas, las personas que intervinieron y el contenido exacto de la resolución.

La diferencia afecta precio, financiación y uso. Un anexo que tal vez deba demolerse no vale lo mismo que uno autorizado. Una casa cuyo uso residencial no se acredita puede frustrar un alquiler o una reforma prevista. La diligencia consiste en traducir cada incertidumbre en documento pendiente, coste, plazo y condición contractual, no en la etiqueta genérica de «riesgo urbanístico».

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, carácter real de las medidas de restauración, art. 250.2 ↗ · BOE — TRLOTUP, personas responsables, art. 269 ↗

Suelo rústico, costa y otras protecciones

Un chalet en suelo no urbanizable merece especial cuidado. El plazo general de quince años de restauración no se aplica a ninguna actuación sobre esa clase de suelo, no solo al suelo no urbanizable protegido. En cambio, clasificar una infracción como muy grave requiere los presupuestos concretos del artículo 265, entre ellos la afección al suelo protegido. Son preguntas jurídicas distintas y la palabra «rústico» no basta para resolver ninguna de ellas.

Además del plan municipal pueden operar restricciones de costas, dominio público, cauces e inundabilidad, carreteras, espacios naturales, patrimonio cultural o servidumbres. Una licencia municipal no reemplaza la autorización sectorial que fuera exigible. En determinadas actuaciones sobre suelo no urbanizable puede intervenir la Agencia Valenciana de Protección del Territorio. Antes de afirmar que un edificio puede regularizarse, hay que identificar a todas las Administraciones competentes y los expedientes existentes.

La ley valenciana prevé instrumentos de minimización del impacto territorial para determinados núcleos de viviendas en suelo no urbanizable y, en el artículo 230, una vía individualizada para ciertas edificaciones aisladas. Ambas exigen sus requisitos y trámites: la vía individualizada requiere la declaración de situación individualizada y la licencia que corresponda, no constituye una legalización automática. Hay que revisar planeamiento, fechas, condiciones ambientales y estado administrativo de la parcela antes de considerar cualquiera de estas posibilidades.

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, clasificación de infracciones, art. 265 ↗ · BOE — TRLOTUP, plazo de restauración y efectos de su transcurso, arts. 255–256 ↗ · BOE — TRLOTUP, minimización de impacto territorial, arts. 228–230 ↗

Qué documentos pedir antes de firmar arras

Identifica finca registral, referencia catastral y parcela física. Haz un inventario de vivienda principal, piscina, garaje, pérgolas, trasteros, anexos, cerramientos y cambios de uso. Contrasta visita y ortofotos históricas con nota simple, Catastro, proyecto autorizado y modificaciones. Un arquitecto o arquitecto técnico puede medir superficies, alturas y retranqueos; un abogado debe conectar esas observaciones con autorizaciones y expediente de disciplina.

Pide licencias o declaraciones responsables con el justificante de presentación y sus anexos, proyectos aprobados, modificaciones, certificados finales y documentación de ocupación pertinente. Solicita al ayuntamiento información escrita sobre zonificación, clasificación y programación urbanística de los terrenos. Por separado, pide copia o estado de los expedientes de disciplina identificados y pregunta por los títulos de las obras concretas. El artículo 246.4 reconoce el derecho a obtener por escrito esa información urbanística, pero no certifica la legalidad de cada construcción. Una cédula de garantía urbanística tiene finalidad diferente y no certifica por sí sola que una construcción existente sea legal.

Formula preguntas concretas: ¿está autorizada la piscina?, ¿coincide el anexo con el proyecto?, ¿hay requerimiento de legalización o restauración?, ¿puede mantenerse el uso previsto? Si el municipio aún no responde, traslada la incertidumbre a la negociación. La ausencia de un expediente conocido tampoco debe presentarse como certificación positiva de legalidad.

• Solicita el título y los planos de cada elemento importante, no solo de la casa original.
• Obtén respuesta municipal escrita y encarga comparación técnica con la realidad física.

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, títulos habilitantes y declaración responsable, arts. 232–233 y 241 ↗ · BOE — TRLOTUP, información urbanística escrita, art. 246.4 ↗ · BOE — Ley del Catastro Inmobiliario, descripción catastral, art. 3 ↗

Cómo negociar sin comprar una promesa

Ante una discrepancia, pide un diagnóstico que separe error descriptivo, obra conforme pendiente de título, obra que puede modificarse y obra incompatible con el plan. Si la legalización es viable, puede pactarse que el vendedor obtenga la resolución y entregue el proyecto corregido antes de la escritura. Si es necesaria una retirada, determina quién contrata y paga los trabajos, qué prueba acredita su ejecución y qué sucede si la Administración exige más.

Las arras pueden supeditarse a documentos y comprobaciones urbanísticas definidos, con consecuencias claras si no se cumplen. Retener parte del precio solo tiene sentido cuando la solución es jurídicamente viable, coste y plazo pueden estimarse, y la liberación del dinero está bien regulada. La retención no hace legalizable lo prohibido ni asegura que cubra una restauración de alcance desconocido.

Si la irregularidad afecta al uso esencial —una segunda vivienda anunciada como independiente, una ampliación que contiene dormitorios o la piscina que motivó el precio—, lo prudente puede ser aplazar la compra hasta tener prueba suficiente. Negociar no consiste siempre en rebajar el precio: a veces consiste en no adquirir una obligación que nadie ha cuantificado.

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, suspensión y legalización, arts. 252–255 ↗ · BOE — TRLOTUP, restauración y medidas de ejecución, arts. 257–260 ↗ · BOE — TRLOTUP, carácter real de las medidas de restauración, art. 250.2 ↗

Ejemplo: casa, piscina y estudio en la Marina Alta

Imaginemos una casa anunciada con piscina y estudio independiente en la Marina Alta. La nota simple menciona la vivienda original; Catastro también representa la piscina y mayor superficie. El vendedor aporta la licencia de la casa, pero no los planos aprobados para las obras posteriores. El anuncio, una foto aérea y el pago del IBI prueban circunstancias distintas; ninguno demuestra por sí solo que la piscina y el estudio estén autorizados.

La revisión debe localizar el expediente, comparar proyecto con realidad y confirmar clasificación del suelo, retranqueos, uso permitido y fecha de terminación de cada elemento. Si el estudio excede ocupación o cambia un uso prohibido, puede haber una infracción grave y ser necesaria su retirada, aunque la casa principal sea legal. Si la parcela es no urbanizable, no puede presumirse que quince años cierren la acción de restauración. Si, por el contrario, las obras son conformes y solo faltó el título, el cauce y la sanción podrían ser otros.

Un informe útil no daría una señal verde o roja a toda la parcela. Separaría vivienda, piscina y estudio, indicaría qué está acreditado, qué falta y qué documento resolvería la duda. Con ello, el comprador podría exigir regularización antes de escriturar, condicionar las arras o desistir si el estudio era decisivo. Este ejemplo es hipotético: la calificación real requiere expediente, plan y prueba técnica.

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, clasificación de infracciones, art. 265 ↗ · BOE — TRLOTUP, infracciones de edificación, art. 282 ↗ · BOE — TRLOTUP, plazo de restauración y efectos de su transcurso, arts. 255–256 ↗ · BOE — Ley del Catastro Inmobiliario, descripción catastral, art. 3 ↗

Si ya has comprado o recibes una notificación

No ignores una notificación de suspensión, legalización, restauración o sanción: son procedimientos con plazos y derechos de audiencia propios. Conserva acuse, resolución íntegra, expediente y documentos de la compraventa. Detén cualquier nueva obra que pueda complicar los hechos y pide a un técnico un levantamiento fiable. Un abogado puede examinar competencia, fechas, pruebas, opciones de legalización, alegaciones y eventuales acciones contra el vendedor.

Si todavía no existe expediente, evita una regularización improvisada sin saber qué obra y qué uso se pretenden amparar. La consulta al ayuntamiento debe identificar con precisión parcela, actuación y fechas. El objetivo no es ocultar una irregularidad, sino averiguar si hay una solución legal y proteger el valor y uso reales del inmueble. Esta guía ofrece información general; cada caso necesita revisión profesional individual antes de adoptar decisiones o responder a una orden.

Marco normativo y fuentes: BOE — TRLOTUP, suspensión y legalización, arts. 252–255 ↗ · BOE — TRLOTUP, restauración y medidas de ejecución, arts. 257–260 ↗ · BOE — TRLOTUP, plazo de restauración y efectos de su transcurso, arts. 255–256 ↗ · BOE — TRLOTUP, carácter real de las medidas de restauración, art. 250.2 ↗