Fiscalidad de la compra: empieza por el supuesto correcto
Una vivienda usada suele tributar por ITP; una primera entrega en Canarias exige estudiar el IGIC y la modalidad de AJD que corresponda. No traslades automáticamente el IVA peninsular al archipiélago.
En el ejemplo acotado del mapa —vivienda usada de 300.000 €, base igual al precio, comprador adulto sin beneficios y reglas consultadas para 2026—, la cuota orientativa es 19.500 €. No es una tarifa aplicable a cualquier inmueble.
ITP general de Canarias para vivienda usada; no es el IGIC de obra nueva.
En la primera entrega canaria estudiar IGIC, no aplicar mecánicamente el IVA peninsular; las reventas y AJD requieren comprobar la tributación canaria vigente. La liquidación depende de los hechos y de la norma vigente al devengo.
En ITP, consulta el valor de referencia catastral: si el precio o valor declarado es mayor, la base puede ser esa cifra superior. El ejemplo del mapa presupone expresamente que base y precio coinciden. Añade notaría, Registro, financiación y gastos posteriores por separado.
AEAT: IVA o ITP en la compra de vivienda · Catastro: valor de referencia y fiscalidad
Consulta el cálculo para tu precio y circunstancias: calculadora de gastos de compra.
Qué comprobar en esta comunidad
Comprobación territorial
Para explotación vacacional, verificar la ordenación urbanística que habilita el uso turístico y las condiciones de la isla y municipio concretos.
Uso y autorizaciones
En inmueble costero comprobar deslinde y servidumbres; no equiparar una localización en primera línea con derecho a edificar o ampliar.
Identificación por isla y parcela
Antes de aplicar una regla fiscal o turística, fijar isla, municipio, parcela y naturaleza de la entrega. Contrastar la edificación que existe con el título y las licencias; un proyecto de reforma no debe basarse solo en una superficie catastral.
Pide una nota simple reciente, la referencia catastral, escritura y antecedentes de obras; para pisos añade certificado de comunidad y actas. El municipio debe confirmar planeamiento y usos cuando condicionen la compra. Un plano, una inscripción o una fotografía no prueban por sí solos la legalidad urbanística.
Zonas y decisiones locales
La comunidad no es un único mercado ni un único régimen urbanístico. Estas zonas plantean preguntas diferentes; la respuesta depende de la parcela, el edificio, el municipio y el uso previsto.
Tenerife: Adeje, Arona y Puerto de la Cruz
Antes de comprar en un complejo, confirma uso residencial o turístico y posibles obligaciones de explotación. En casas del interior, revisa suelo, acceso y obras. La fiscalidad de obra nueva en Canarias requiere distinguir IGIC del IVA peninsular. El uso pretendido debe encajar con la unidad concreta y el planeamiento.
Ver ficha del destinoGran Canaria: Las Palmas y Maspalomas
Distingue vivienda urbana de unidad en establecimiento turístico. En el sur, revisa contratos de explotación y régimen del complejo; en Las Palmas, conservación, comunidad y uso. No presupongas que comprar un apartamento permite utilizarlo indistintamente como residencia y alojamiento vacacional. Confirma impuestos canarios aplicables antes de reservar.
Ver ficha del destinoLanzarote
Las condiciones territoriales, paisajísticas y municipales son parte esencial de una reforma o cambio de uso. Revisa licencia y situación de ampliaciones, además de uso residencial o turístico en complejos. En fincas, verifica acceso, agua y saneamiento. El entorno insular exige concretar plazos y costes de trabajos técnicos, sin inventar una prima automática.
Ver ficha del destinoFuerteventura
En complejos de Corralejo, Caleta de Fuste o Costa Calma, comprueba uso y explotación. En parcelas interiores, revisa clasificación, acceso y servicios; cerca de litoral y espacios protegidos, delimita afecciones reales. Una construcción aislada o una referencia catastral no acreditan por sí solas que se pueda ampliar o convertir en alojamiento.
Ver ficha del destinoLa Palma, La Gomera y El Hierro
Distingue la isla y el emplazamiento: protección territorial, pendientes, acceso y suministro requieren comprobación concreta. En La Palma, cuando corresponda, revisa afecciones volcánicas y régimen administrativo aplicable al inmueble. Para casas rurales, confirma uso y habilitación; la actividad turística no deriva únicamente del atractivo natural del entorno.
Ver ficha del destinoSi vienes a vivir aquí
Mudarse a Canarias exige precisar isla y municipio desde el comienzo. Una vivienda urbana en Tenerife o Gran Canaria no plantea el mismo expediente que una casa rural en Lanzarote, La Palma o Fuerteventura; consulta suelo, obras autorizadas, acceso y suministros antes de valorar reformas. La fiscalidad indirecta canaria no debe confundirse con el IVA peninsular, y cualquier proyecto vacacional requiere un análisis propio de uso y registro. Si será tu domicilio habitual, prepara el padrón y el trámite de residencia según tu nacionalidad. Conserva datos sobre estancias y vínculos económicos: la residencia fiscal personal se decide por sus criterios legales y, en su caso, por el convenio, no por ser dueño de una vivienda insular.
La compra de un inmueble no concede por sí sola residencia ni determina tu residencia fiscal. Si te instalas en España, coordina tu documentación migratoria, el empadronamiento cuando corresponda, la cobertura sanitaria y el calendario fiscal con tu situación personal. Comprueba también los suministros, la ocupación efectiva y la entrega de llaves antes de planificar la mudanza.
Si eres ciudadano de la UE y vas a residir más de tres meses, revisa el registro administrativo que te corresponda; si no eres ciudadano de la UE, identifica con antelación la autorización de estancia o residencia adecuada. Empadronarte, obtener un NIE, ser propietario y ser residente fiscal son cuestiones diferentes. Para fijar presupuesto, incorpora también IBI, comunidad, seguro, suministros y el posible IRNR mientras sigas siendo no residente.
AEAT: residencia fiscal de personas físicas · Administración: residencia de ciudadanos UE · Migraciones: vivir en España
Ejemplo hipotético
Ejemplo: un comprador adquiere una vivienda nueva en Tenerife con intención de explotarla turísticamente. Un presupuesto elaborado para la Península aplica IVA y supone que la inscripción turística será automática. Antes de reservar, distingue primera entrega, IGIC y AJD con asesor fiscal canario; consulta planeamiento insular y municipal para la parcela. Solicita al promotor las licencias de obra y primera ocupación y revisa la comunidad. Si el uso turístico no se confirma, calcula la viabilidad de la compra como vivienda ordinaria y adapta las arras a esa condición.
El ejemplo muestra qué preguntas hacer; no describe un inmueble real ni sustituye una consulta municipal o una inspección técnica.
Sigue con tu operación
Fuentes oficiales y alcance
- BOC · Uso turístico de viviendas
- MITECO · Costas y deslindes
- Agencia Tributaria Canaria · IGIC
- Ministerio de Hacienda · Tributación autonómica 2026
- Colegio de Registradores · Registro de la Propiedad
- Dirección General del Catastro · Referencia catastral
- Administración General del Estado · Residencia de ciudadanos UE
- AEAT · Residencia fiscal de personas físicas
Información general elaborada con asistencia de IA y contrastada con las fuentes enlazadas. La revisión jurídica profesional del contenido editorial está pendiente. Las reglas y documentos de la operación concreta determinan los pasos siguientes.